屋齡40年公寓激增時代，「拆除或活化？」— Yashima Kogyo 出版實踐指南，實現百年居住

從事公寓及大樓維修工程的 Yashima Kogyo 株式會社（總部：東京都中野區，代表取締役社長：西松みずき，以下稱「本公司」）宣布，已出版以延長公寓壽命及維持資產價值為主題的書籍《深受喜愛的公寓養成法：新・公寓百年計畫》（發行：近代Sales社）。目前，日本屋齡超過40年的分售公寓急劇增加，且預計未來數量將持續擴大。然而，重建面臨高昂費用及住戶間難以達成共識等高門檻，成功實現的案例僅佔極少數。在此背景下，本書提倡從「拆除重建」轉變為「持續使用」的思維方式，並提出將公寓維持並提升價值長達百年的實踐性指導方針。

老舊公寓與「無法重建的現實」

自高度經濟成長期以來供應的公寓，現正同時邁入老化階段，成為全國性的課題。特別是屋齡超過40年的公寓，未來將急速增加，維修、維護管理、共識形成等複合性課題將日益顯現。

然而，現實中由於建築成本高漲、修繕準備金不足、住戶高齡化，以及難以獲得4/5以上住戶的共識等因素，「重建」選項極為有限。截至2024年底，屋齡超過40年的公寓約有148萬戶，預計到2044年將達到約3.3倍。此外，近年來，從降低環境負荷的觀點來看，也要求轉向利用現有建築存量。

＜參考＞

分售公寓存量數推移（截至2024（令和6）年底）（PDF格式）PDF格式（2025（令和7）年8月5日更新）

屋齡40年以上分售公寓數量推移（截至2024（令和6）年底）（PDF格式）PDF格式（2025（令和7）年8月5日更新）

現場真實情況：維修不只是「技術」就能推進

本公司多年來所面對的現場情況是，單純修繕建築物並無法解決所有問題。

即使住戶理解維修的必要性，但由於對費用負擔的擔憂、對未來的看法不同、世代間的意識差異等原因，導致協商難以推進的情況並不少見。另一方面，在能夠及時進行維修並達成住戶間共識的公寓中，不僅建築物狀況，社區品質和資產價值也出現了巨大差異。實際上，建築物的壽命不僅取決於結構，也受到居住者意願和行動的影響。

「建築物也應擁有『健康壽命』」的觀點

本公司基於這些現場經驗，一直提倡建築物也需要像人一樣擁有「健康壽命」的觀念。

不是等到出現問題後才處理，而是透過長期視角不斷進行維護和改善，才能持續保持建築物的價值。這種日積月累的努力，是實現可居住百年的公寓的關鍵。

作者感言

公寓是人們生活的集合體。因此，能否使用百年，不僅取決於建築物的性能，更在很大程度上受到相關人員的意識和行動的影響。在現場，我經常遇到一些情況，如果能多一點共識或理解，或許就能做出更好的選擇。我希望這本書能成為思考公寓未來的契機，透過改變每個人的行動，進而改變建築物的未來，從而產生良性循環。

未來展望

從不斷重複「拆除與建造」的時代，轉變為重視並長期使用單一建築物的時代。

自1804年創業以來，本公司一直以「不拆除的挑戰」為主題提供服務。今後，本公司將秉持「讓建築物擁有健康壽命」的宗旨，不僅限於大規模維修工程，還將持續推動維持建築物長期價值相關的資訊傳播和機制建立。

以本書出版為契機，期望「持續使用公寓」的選擇能在社會上普及，為實現永續的居住環境建設做出貢獻。

書籍概要

作者：Yashima Kogyo 株式會社 代表取締役社長 西松みずき

發行人：大畑數倫

發行所：株式會社近代Sales

印刷・裝訂：新日本印刷株式會社

裝幀・設計：TANT Inc.

編輯協力：株式會社產學社 山口拓也

DTP：株式會社西崎印刷

發行日：2026年3月17日

關於 Yashima Kogyo

與建築物長壽化相關已有220年歷史。「挑戰不拆除」的綜合改修工程公司，至今已參與超過5,000棟大規模維修工程。

在所謂的「人生百年時代」，不僅是長壽，健康長壽更為重要。建築物也是如此。僅僅是保留舊的建築物沒有意義，即使老舊，也應受到大家的喜愛。我們主張應以「讓建築物擁有健康壽命」為目標，意即打造一個讓所有人都想居住的建築物。

【公司概要】

公司名稱：Yashima Kogyo 株式會社

創業：文化元年（1804年）

代表者：代表取締役社長 西松みずき

員工人數：118名（截至令和8年3月）

總公司所在地：東京都中野區新井二丁目10番11號

事業內容：公寓綜合改修與長壽化支援、節能改修、耐震診斷・耐震補強、石棉調查、診斷、石棉處理工程、改修及居住相關諮詢業務。