【新報告發布】不動產市場研究報告Vol.306：「從『理想工作城市排名』解讀辦公室市場～工作者偏好與租金水準的關係」

三菱UFJ信託銀行股份有限公司（東京都千代田區，董事長：窪田博）發布了不動產市場研究報告Vol.306「從『理想工作城市排名』解讀辦公室市場～工作者偏好與租金水準的關係」。

「理想工作城市排名」的順位與租金水準的高低並不一定一致。對投資者而言，比起人氣高低，更重要的是判斷需求的品質及其可持續性。對租戶（企業法人）而言，選址不僅關乎租金高低，更是一項經營決策，涉及能吸引何種人才以及實現何種工作方式。

「關於理想辦公室・理想工作城市排名的生活者調查」

近年來，從人才確保、提升員工敬業度、人力資本經營等觀點出發，以改善選址和建築規格為目的的辦公室搬遷趨勢日益增加。為此，三菱UFJ信託銀行實施了「理想辦公室・理想工作城市排名2026」調查，旨在掌握工作者的意向並釐清其趨勢。

出處：三菱UFJ信託銀行 租戶租賃營業部

理想工作城市排名與租金水準的關係

本文探討了以投資者和企業法人為中心的租戶，應如何解讀工作者偏好（理想工作城市排名）與租金水準之間的關係。

出處：三菱UFJ信託銀行
註1：辦公室租金水準採用三菱UFJ信託銀行市場動向調查「辦公室租賃市場調查」中的成交租金區間。該調查未涵蓋的區域則採用三幸地產公布的數據。
註2：租金水準原則上假設為符合屋齡20年以內、距離車站步行5分鐘以內、標準樓層面積500坪以上、總樓地板面積10,000坪以上標準的S・A級辦公大樓。
註3：排名第21位以下歸類於「待重新評估」或「潛力評估」象限，但本文未予顯示。

通勤便利性重視區域

這些區域多為終點站或背後有住宅區的主要車站，受訪者因其高度的通勤和生活便利性而給予支持。另一方面，這些區域通常位於租金漲幅顯著的都心樞紐一定距離之外，因此租金水準相對受到壓抑。也就是說，雖然因工作者通勤方便而獲得較高評價，但此評價並不一定直接反映在高租金水準上，這是其特點。

品牌成熟區域

這些區域作為理想工作城市的人氣和租金水準都很高。除了交通便利性之外，辦公區的象徵性、傳統性等因素也受到綜合評價。這些特性被認為是長期累積的結果，而非來自暫時的再開發或話題性。

待重新評估區域

這些區域的人氣和租金水準都相對較低，排名調查中第21位以下多屬此類。這些區域可被視為可利用路線有限、作為辦公區的歷史較短，或正透過再開發更新其辦公區魅力的區域。此外，在許多老舊建築的區域，雖然更新有限，但被認為仍作為以本地企業為中心的租賃需求承接者，維持著辦公區的功能。

潛力評估區域

這些區域作為理想工作城市的評價不一定高，但租金水準卻處於高位。本次調查中幾乎沒有符合的區域，但如果存在此類區域，可能是因為再開發或區域的未來潛力已被納入考量，並先行反映在租金上。

對投資者的啟示

從投資者的角度來看，「理想工作城市排名」並非直接說明租金水準或投資效果的指標。然而，透過工作者的偏好，或許可以作為掌握該區域需求廣度與評價可持續性的線索。

例如，「通勤便利性重視區域」與通勤和生活動線等日常生活緊密相關，支持群體廣泛，需求基礎較廣。因此，這類區域不易受景氣或再開發等暫時性話題影響，即使大幅調漲租金較為困難，仍可期待穩定的需求。若工作便利性獲得肯定，租金或許仍有上漲空間。

「品牌成熟區域」因街道氛圍、便利性、設施完善等綜合因素而獲得評價。這類區域容易在租金中納入溢價，且易於維持在高位穩定狀態，但需注意有能力負擔高租金的租戶有限。

「待重新評估區域」混合了具有繁華性與集客力的街道、因再開發而持續供應大型建築的街道，以及擁有許多老舊中小型建築、更新緩慢的街道。這並非表示該街道不受歡迎，而是可能因為作為理想工作城市的評價與供給之間存在落差，或是主要作為本地企業的需求承接者，缺乏提升人氣的契機。進行投資時，關鍵在於根據租戶屬性與建築規模等，辨別需求的量價區間，並判斷該街道是否可能發生功能變化或更新。

對租戶（企業法人）的啟示

對租戶而言，支付租金的合理性無法僅用普遍的人氣或租金水準的高低來解釋。必須綜合考量招聘競爭力、人才留任（員工滿意度、通勤負擔等）、以及自身業務據點與合作夥伴的距離和位置關係，來評估該區域能為公司帶來何種效果與價值。

例如，「通勤便利性重視區域」基於工作者對通勤和生活動線的支持，容易從員工通勤負擔和滿意度的角度進行說明，且租金水準相對較低，因此從租戶角度來看，可謂成本效益高（高CP值）。然而，辦公室選址是一項經營決策，需綜合考量業務活動效率和對外關係，因此高成本效益未必是企業的最佳選擇。其結果是，有些區域的辦公室聚集程度並不一定很高。

「品牌成熟區域」憑藉業務聚集和象徵性，被認為對具有高度專業知識的人才和強烈職業導向的人才具有吸引力。

在「潛力評估區域」，商業聚集和再開發等因素可能領先於其作為辦公區的評價。從通勤便利性和業務效率的角度來看，未必能直接與人才策略或業務策略掛鉤。然而，若能改善溝通環境、提升生產力，並預期能增強招聘力和人才留任效果時，接受該租金水準的合理性便會產生。

如上所述，「理想工作城市排名」與租金水準的關係並非簡單的正比關係，而是根據人氣原因和需求品質複雜地形成。也就是說，其基礎是通勤和生活便利性等需求，還是象徵性和形象，會導致其在租金上的反映方式有所不同。基於此背景，辦公室