都心高房價催生需求轉移，城東區(足立區、葛飾區、江戶川區)躍升主角

【調查概要】

調查期間:2024年1月~2026年3月

調查機構:Mansion Research Co., Ltd.

調查對象:東京都23區內中古公寓

樣本案例數:438,586案例

調查方法:蒐集公開的中古公寓銷售資訊，進行統計處理後彙整。

都心部需求結構的轉變

東京都的中古公寓市場，長期以來持續價格上漲。特別是都心部，不僅有國內的實際需求者，加上富裕階層、投資客，甚至海外資金的流入，創下了與世界主要都市相比也相當高的漲幅。

然而，在價格持續上漲的同時，市場內部已開始出現明顯的變化。

僅從平均價格來看，市場整體似乎呈現一片榮景，但實際上，根據區域和坪數大小的不同，供需平衡正發生著巨大的變化。而最能真實反映這種變化的指標之一，便是「庫存數」。

目前東京都23區內，依坪數大小區分的庫存變動趨勢，能清楚地看出需求在哪裡，又從哪裡開始消失。

都心五區大坪數物件庫存急速堆積

目前，庫存增加尤其顯著的是都心五區的高價位、大坪數中古公寓。

出典:福嶋總研

以70平方公尺至超過100平方公尺的家庭型住宅為中心，庫存正以極快的速度堆積。

原本，都心的大型住宅因供給量本身有限，以其高度稀有性維持了穩定的需求。但近年來，其價格上漲速度已遠遠超過實際需求者的所得成長和可貸款額度的增加。

特別是在東京都23區，越靠近都心，大坪數物件的每坪單價急劇飆升。

出典:福嶋總研

即使是相同約80平方公尺的住宅，依區域不同，價格差異可達數千萬日圓，達到了即使是過去會將都心視為購買對象的雙薪家庭或高所得家庭，也不得不猶豫的程度。

結果，都心的高價位公寓逐漸開始失去流動性。

失去流動性等同於供給消失

這裡重要的是，不要將流動性下降單純解讀為「賣不掉了」。

在市場上失去流動性，意味著該價格帶難以達成實際需求者的交易。

也就是說，先前存在於市場上的供給，對實際需求者而言，事實上已從市場上消失。

例如，假設過去有人會在都心購買8,000萬至1億日圓的家庭型住宅。但因價格上漲，同樣的住宅漲至1億5,000萬至2億日圓，即使該住宅在物理上依然存在，對許多實際需求者而言已超出購買範圍。

即使在市場統計上供給依然存在，但在實際需求市場上，與供給消失無異。

這並非住宅需求本身消失，而是需求轉移至其他區域。

都心高價位公寓市場的流動性下降，成為改變東京都整體需求結構的重大因素。

城南區成為承接區域

實際上，這種動向在目黑區、品川區、江東區、世田谷區、文京區等區域得到了證實。

這些區域在過去幾年價格也大幅上漲。但與都心五區相比，並未出現急劇的庫存增加，即使是大坪數物件也維持了一定的流動性。

出典:福嶋總研

通常，市場價格大幅上漲時，需求會減少，庫存傾向於堆積。

儘管如此，庫存水準卻保持穩定，這可能表示有新的需求流入。

這些需求，大多被認為是從都心高價位公寓市場溢出的實際需求者。

「原本考慮都心五區，但預算不足」 「希望在維持通勤便利性的同時確保居住面積」 「也重視教育環境和生活便利性」

對這些族群而言，目黑區、品川區、江東區、世田谷區、文京區是非常有吸引力的替代選擇。因為在維持都心交通便利性的同時，可以用相同的預算購得更大的住宅。

這些區域不僅僅是受歡迎的住宅區，更可說是承接了因都心房價高漲而產生的替代需求的區域。

城東區支撐東京都的住宅需求

更有趣的是葛飾區、足立區、江戶川區等城東區域的動向。

這些區域的高價位中古公寓庫存大幅減少。

出典:福嶋總研

其背景是相對的價格競爭力。

在東京都23區內，這些區域的價格水準相對較低，且前往都心的交通便利性良好，因此吸引了許多實際需求者流入。

特別是雙薪家庭，越來越重視「通勤時間」與「住宅價格」的平衡。

是在都心近郊購買60平方公尺的住宅，還是在城東區購買80平方公尺以上的住宅?

在房價持續上漲的市場中，這個選擇對住宅購買決策產生了重大影響。

結果，這些區域便扮演了支撐東京都住宅需求的重要角色。

「哪裡都漲的市場」的終結

這次的市場變化，或許預示著東京都中古公寓市場進入了新的局面。

過去的市場是「東京都內哪裡都會漲」、「都心一定賣得掉」的時代。

但未來可能不再如此。

市場可能會轉變為，只有存在需求的價格帶、可負擔的坪數大小，以及實際需求能成立的區域，才會被選擇。

也就是說，解讀市場時，重要的不是平均價格的漲幅，而是「哪個區域、哪個價格帶、哪個坪數大小的需求仍然存在」的視角。

庫存是市場未來的鏡子

庫存的堆積，常被視為市場的危險信號。

但這次發生的變化，不一定全然是負面的。

也可視為，因急劇的價格上漲而與實際需求產生落差的都心高價位市場，正逐漸朝向合理的價格形成過程。

而另一方面，在實際需求者能負擔得起價格的區域，未來仍有可能維持高度的流動性。庫存並非單純的滯銷品。

庫存，是反映消費者選擇了哪裡、又放棄了哪裡的市場訊息。

都心高價位公寓失去流動性，等同於該部分供給從市場上消失。

而尋求這消失供給的需求，則轉移至其他區域，催生了新的價格形成。

東京都中古公寓市場發生的，並非需求的消失。

而是需求的轉移。而辨識出轉移的去向，或許正是解讀未來市場最重要的視角。

作者簡介

福嶋 真司(ふくしましんじ)

Mansion Research Co., Ltd.

數據事業開發室

不動產數據分析負責人

福嶋總研

代表研究員

福嶋總研代表研究員。早稻田大學理工學部畢業。曾於大型不動產公司負責市場調查，後於建築設計事務所負責法務、勞務。現於Mansion Research Co., Ltd.從事不動產市場調查、評價指標的研究開發，同時支援客戶企業的房地產業務決策。亦向各大媒體、學術機構提供數據及分析結果。

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【關於Mansion Research Co., Ltd.】

Mansion Research Co., Ltd. 營運不動產賣售一站式估價網站，自2011年創業以來，蒐集了「幾乎涵蓋日本全國中古公寓的14萬棟公寓數據」、「約3億件不動產銷售實例數據」以及「有意進行不動產賣售的用戶屬性分析數據」。 本公司以此數據為基礎，提供集客支援、業務效率化支援及不動產相關數據販售等服務。

公司名稱: Mansion Research Co., Ltd.

代表取締役社長: 山田力

所在地: 東京都千代田區神田美土代町5-2 第2日成大樓5樓

設立年月日: 2011年4月

資本金 : 1億日圓