透天厝需求印證東京都住宅市場底蘊：公寓庫存增加並非「泡沫破裂」而是實際需求回歸？

【調查概要1】

調查期間：2024年1月～2026年3月
調查機構：Mansion Research株式會社
調查對象：東京都23區內中古公寓銷售案例
樣本案例數：182,367個案例
調查方法：收集公開的中古公寓出售資訊，並進行統計處理與彙整。

【調查概要2】

調查期間：2023年1月～2026年3月
調查機構：Mansion Research株式會社
調查對象：東京都透天厝
樣本案例數：450,838個銷售案例
調查方法：收集公開的中古公寓出售資訊，並進行統計處理與彙整。

公寓價格飆漲背後推動的透天厝需求擴張：東京都住宅市場正在發生的變化

說到東京都的住宅市場，近年來分售公寓價格的飆漲已成為一大熱門話題。特別是在市中心與海灣地區，不論新舊公寓的價格皆持續上漲，「東京的公寓價格會漲到哪裡？」的討論不斷重複。因此，在探討整體住宅市場時，人們的目光也往往只集中在公寓市場。

然而另一方面，東京都的透天厝市場也發生了不容忽視的變化。要解讀購屋者行為的變化，我們不僅需要關注公寓，也必須將目光轉向透天厝市場的動向。

以下數據顯示了東京都透天厝銷售件數的推移，以及售出透天厝平均總樓面面積的變化。

來源：福嶋總研

從數據中可以看出，銷售件數呈現增加趨勢，且售出透天厝的平均面積也呈現擴大趨勢。一般來說，當房價上漲時購屋人數會減少，市場容易萎縮。但目前在東京都，對於透天厝的需求卻出現了反而增強的狀況。

公寓價格飆漲所帶來的購屋行為改變

在這樣的背景下，可以認為是公寓價格上漲導致了購屋行為的改變。

在東京都心區域，這幾年間公寓價格大幅上漲。特別是家庭客群所需求的70平方公尺以上房型，或3房2廳（3LDK）以上的格局，價格漲幅尤為明顯，對許多家庭而言，購屋門檻變得越來越高。

如果在過去，有育兒需求的家庭在考慮購買公寓時，即便在市中心及其周邊區域也有充分的選擇。然而到了現在，如果想在同一區域購置寬敞的房屋，價格達到近1億日圓的情況已屢見不鮮。

購屋者必須在有限的預算內，於「地段」、「大小」與「價格」之間取得平衡。公寓價格上漲的結果，可能使得部分原先將購買公寓視為首選的客群，將選擇範圍擴大到了能確保更大居住空間的透天厝。

數據顯示的公寓與透天厝價格差距

實際比較在東京都內流通的住宅，其差異非常明確。

來源：福嶋總研

比較近一年內掛牌出售的住宅，公寓的平均價格約為8,500萬日圓，平均專有面積為59平方公尺。另一方面，透天厝的平均價格約為7,000萬日圓，平均總樓面面積為105平方公尺。

雖然只是單純比較，但計算下來透天厝約便宜了1,500萬日圓，而居住面積約為1.8倍大。

當然，公寓具有近車站的地段、管理體制、公共設施以及高資產價值等優勢。但另一方面，透天厝則具有寬敞、獨立性強、能確保停車位以及居住方式自由等魅力。

由於近年來價格差距的擴大，「原定計劃購買公寓，但在重新評估後選擇了透天厝」的案例，未來可能還會進一步增加。

並非特定區域，而是整個東京都正在發生的變化

令人感興趣的是，這種透天厝需求的增加並非僅發生在特定區域的現象。

確認23區內及東京都郊區各區域的銷售件數後發現，並非只有特定的區或市呈現突出成長，而是透天厝的銷售數量在廣泛區域內都有所增加。

如果是因為都市更新或人口流入等特定因素所致，銷售增加應該會集中在部分區域。但實際上整個東京都都能看到相同的趨勢，因此很有可能是購屋者整體的價值觀與選擇行為本身發生了變化。

這不能單純視為地區因素，而應被看作是「追求寬敞空間的實際需求層正流向透天厝」，反映了整個東京都住宅市場結構的變化。

公寓市場正走向兩極化

另一方面，觀察公寓市場，則發生了更有趣的變化。

來源：福嶋總研

上面的地圖顯示了指標性公寓（平均價格8000萬日圓以上）的庫存推移。

紅色標記：庫存減少