東京23區維持高流動性，港區卻見失速－中古公寓市場出現結構性轉變

都心公寓市場「觸頂、下跌」論調蔓延的真相

近期，東京都心公寓市場出現「價格已觸頂，或已進入下跌階段」的論調。特別是自2025年下半年以來，一直持續上漲的價格走勢開始出現變化跡象，不僅市場相關人士，連一般消費者之間也瀰漫著警戒感。

然而，這種「下跌」的認知，不一定能準確反映市場的整體實況。相反地，特定區域或價格區間的變動，可能扭曲了整體印象。為了正確理解市場，從更微觀的角度進行分析是不可或缺的。

23區整體仍維持高流動性

首先，觀察東京都23區的整體中古公寓市場，其流動性仍維持在非常高的水準。

從銷售天數和降價次數等指標來看，兩者都穩定維持在低水準，顯示「無需降價也能在短時間內售出」的情況持續存在。

這意味著市場需求依然強勁，賣方市場的環境持續。特別是，以購屋為目的的實際需求層的存在，被認為是支撐這種高流動性的基礎。人口回歸都心、雙薪家庭增加、重視便利性的居住選擇等結構性因素，正在創造穩定的需求。

鑑於這種情況，斷定「市場整體已進入下跌階段」可能為時過早，至少從23區整體這個宏觀角度來看，市場狀況仍可評估為堅挺。

港區流動性下降的顯現

另一方面，在東京都港區，銷售天數和降價次數均呈上升趨勢，與以往相比，「難以售出」的情況已顯現。

這不僅意味著銷售期延長，更表示「即使降價也難以找到買家」的情況，明確顯示流動性正在下降。在過去一直引領市場的港區出現這種變化，具有非常重要的啟示。

這背後的原因，被認為是價格水準本身的上升產生了重大影響。特別是對於高價位的物業，由於能夠購買的客群有限，需求基礎可能正在迅速縮小。

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