戸建需要が証明する東京都住宅市場の底力　マンション在庫増加は「バブル崩壊」ではなく実需回帰か

【調査概要1】

調査期間：2024年1月～2026年3月
調査機関：株式会社マンションリサーチ
調査対象：東京都23区内の中古マンション販売事例
サンプル事例数：182,367事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。

【調査概要2】

調査期間：2023年1月～2026年3月
調査機関：株式会社マンションリサーチ
調査対象：東京都戸建て
サンプル事例数：450,838事例販売事例
調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。

マンション高騰の裏で進む戸建需要の拡大東京都住宅市場で起きている変化

東京都の住宅市場というと、近年は分譲マンション価格の高騰が大きな話題となっています。特に都心部や湾岸エリアでは、新築・中古を問わず価格上昇が続き、「東京のマンションはどこまで上がるのか」という議論が繰り返されてきました。そのため、住宅市場全体を語る際にもマンション市場ばかりに注目が集まりがちです。

しかし、その一方で東京都の戸建住宅市場にも見逃せない変化が起きています。住宅購入者の行動変化を読み解く上では、マンションだけでなく戸建市場の動向にも目を向ける必要があります。

以下のデータでは、東京都における戸建住宅の販売件数の推移と、販売された戸建住宅の平均延床面積の推移を示しています。

出典:福嶋総研

データを見ると、販売件数は増加傾向にあり、さらに販売される戸建住宅の平均面積も拡大傾向にあることが分かります。一般的に住宅価格が上昇すると購入者数は減少し、市場は縮小しやすくなります。しかし現在の東京都では、戸建住宅に対する需要がむしろ強まっている状況が見受けられます。

マンション価格高騰がもたらした住宅取得行動の変化

こうした背景には、マンション価格の上昇による住宅取得行動の変化があると考えられます。

東京都心部では、この数年間でマンション価格が大きく上昇しました。特にファミリー層が求める70㎡以上の住戸や、3LDK以上の間取りについては価格上昇幅が大きく、多くの世帯にとって購入ハードルが高まっています。

かつてであれば、子育て世帯がマンション購入を検討する際、都心部やその周辺エリアでも十分に選択肢がありました。しかし現在では、同じエリアで広い住戸を取得しようとすると1億円近い価格帯となるケースも珍しくありません。

住宅購入者は限られた予算の中で、「立地」「広さ」「価格」のバランスを取る必要があります。マンション価格が上昇した結果、これまでマンション購入を第一候補としていた層の一部が、より広い居住空間を確保できる戸建住宅へと選択肢を広げている可能性があります。

数字が示すマンションと戸建の価格差

実際に東京都内で流通している住宅を比較すると、その違いは明確です。

出典：福嶋総研

直近1年間に売り出された住宅を比較すると、マンションの平均価格は約8,500万円、平均専有面積は59㎡となっています。一方で戸建住宅は平均価格約7,000万円、平均延床面積105㎡となっています。

単純比較ではありますが、戸建住宅の方が約1,500万円安く、居住面積は約1.8倍広い計算になります。

もちろんマンションには駅近立地や管理体制、共用施設、資産性の高さといったメリットがあります。一方で戸建住宅には広さや独立性、駐車場の確保、自由な住み方といった魅力があります。

近年の価格差拡大によって、「マンションを購入する予定だったが、改めて戸建を検討した結果、戸建を選択した」というケースは今後さらに増えていく可能性があります。

特定エリアではなく東京都全体で起きている変化

興味深いのは、この戸建需要の増加が特定エリアだけで起きている現象ではないという点です。

23区内および都下エリアごとの販売件数を確認すると、特定の区や市だけが突出して増加しているわけではなく、広範囲にわたって戸建販売数が増加しています。

もし再開発や人口流入など特定の要因によるものであれば、一部エリアに販売増加が集中するはずです。しかし実際には東京都全体で同様の傾向が見られることから、住宅購入者全体の価値観や選択行動そのものが変化している可能性が高いと考えられます。

これは単なる地域要因ではなく、「広さを求める実需層が戸建へ流れている」という東京都全体の住宅市場構造の変化として捉ることができるでしょう。

マンション市場では二極化が進行

一方でマンション市場を見ると、より興味深い変化が起きています。

出典：福嶋総研

上の地図ではシンボリックなマンション(平均価格8000万円以上)の在庫推移を表しています。

赤プロット：在庫減少