中国の不動産不況、不動産管理会社を直撃

（中央社記者 李雅雯 台北3日電）中国の不動産市場の低迷が、不動産管理会社に打撃を与えている。経済の弱体化を背景に、一部の住宅所有者は管理費の負担が困難になっている。また、不動産からの資金回収を期待しなくなった所有者は、管理費の支払いを続ける必要はないと考えており、不動産管理会社は管理費徴収の難局に直面している。

不動産調査機関である克而瑞（CRIC）のデータによると、中国のトップ500の不動産管理会社における管理費の平均徴収率は、2021年の89%から昨年は71%に低下し、4年連続で減少している。主な要因としては、新築住宅の空室率の上昇、住宅価格の下落、これらによる所有者の支払い意欲の低下などが挙げられる。

萬物雲（Onewo）の最高執行責任者（COO）である何書華氏は、最近のフォーラムで、不動産市場全体の減速に伴うリスクが徐々に不動産管理業界に波及しており、住宅価格の下落が所有者の期待感を変え、管理費の徴収困難が業界全体の共通課題になっていると述べた。

ロイター通信が3日に報じたところによると、中国の不動産管理会社は管理費徴収の難局に直面している。経済の弱体化を背景に、一部の住宅所有者は管理費を支払う余裕がなく、拒否することで管理会社に値下げを迫ろうとしている。また、複数の住宅を所有する一部の所有者は、不動産からの資金回収を期待しておらず、管理費を支払い続ける必要はないと考えている。

オーストラリア・ニュージーランド銀行（ANZ）は、中国の未販売住宅の総建築面積は、ロンドン大都市圏の約2倍に相当すると推定している。数十年にわたる不動産開発の後、多くの住宅コミュニティで大量の空室が発生しており、これらのコミュニティには財務難に陥った建設業者が少なくなく、未販売住宅の不動産管理費を滞納している。

これは悪循環に陥る恐れがある。管理費の平均徴収率の低下により、不動産管理会社がコミュニティから撤退すると、所有者や建設業者は不動産価値のさらなる下落を懸念し、管理費を支払う意欲がさらに低下する。管理が行き届かなくなったコミュニティでは、ゴミ収集、警備員の不在、エレベーターの故障未修理などの問題が発生し、地方政府の介入圧力が高まる。

米国シカゴに本社を置く不動産コンサルタント会社Enhance InternationalのCEO、サム・ラドワン氏は、これは独特かつ重大な問題であり、他の不動産危機では見られなかったものだと述べている。同氏は、管理機能が不全に陥ったコミュニティの住宅価値は、最大25%下落する可能性があると見ている。

匿名を条件に語ったある不動産管理会社の幹部は、管理費を拒否する住民との長期化する訴訟に巻き込まれるくらいなら、管理プロジェクトから撤退する方がましだと述べた。別の国有不動産管理会社の責任者は、ある事例では、住民が3カ月の通知期間内に代替業者を見つけられなかったため、地方政府が既存の会社の撤退を阻止したと述べ、「（それは）社会の安定に影響を与える可能性があるからだ」と語った。

中国不動産管理協会は、管理費の平均徴収率85%が業界で認められた運営上の警戒ラインであり、この水準に達して初めて基本的な運営コストを賄うことができると指摘している。中国のいくつかの県級地方政府は以前、公務員と党員幹部が率先して管理費を支払うよう呼びかける倡议を発表している。（編集：呂佳蓉）1150603