新工具發布：基於地盤風險的房地產購買判斷工具

Mycat株式會社在其地盤風險診斷服務「地盤檢查器」（https://jiban.xyz）中，推出了可視化地盤強度數據與公示地價區域相關性的「相關地圖」工具。工具網址：https://jiban.xyz/tools/ground-value-map

購屋判斷中「地盤」這一變數的缺失

在考慮購屋時，地點、格局、價格、屋齡是每個人都會確認的項目。然而，很少有人會事先調查該土地的地盤是否具有足夠的強度來支撐建築物。如果地盤調查結果判定為軟弱地盤，則需要進行地盤改良工程。根據工法不同，對於一般獨棟住宅，表面改良約需30萬至50萬日圓，柱狀改良約需50萬至100萬日圓，鋼管樁約需100萬至150萬日圓（資料來源：國土交通省宅地防災手冊）。這些費用通常不包含在土地購買價格中，而是購屋後額外產生的成本。根據國土交通省的地價公示（2024年），即使在同一個市區町村內，地價也存在巨大差異，其中一個原因就是地盤條件（資料來源：國土交通省地價公示2024年）。軟弱地盤區域的地價往往較低，但若加上地盤改良費用，最終總費用有時會與鄰近地盤良好的區域物件相差無幾。

相關地圖的機制

相關地圖是一個將地盤的N值（表示地盤硬度的指標）和國土交通省的地價公示數據疊加顯示在同一地圖上的工具。

地圖上顯示的資訊

• 地盤強度圖層：以顏色區分顯示地盤的N值。暖色（紅至橙）表示軟弱地盤，寒色（藍至綠）表示良好地盤。N值是根據地盤工學會制定的標準，影響建築物基礎設計的值（資料來源：地盤工學會地盤調查的方法與解說）。
• 地價圖層：在地圖上標示國土交通省的地價公示點，並以數值顯示每平方公尺的地價。

區域分析報告

針對顯示區域，自動生成以下分析：

• 地盤強度與地價的相關係數
• 與周邊區域地盤條件的比較
• 地盤改良的必要性（根據N值和建築規模的概算）
• 加上地盤改良費用後的實際土地取得成本

地盤與資產價值的關係

地盤的優劣對住宅的資產價值具有長期影響。首先，建築物的劣化速度會改變。軟弱地盤上的建築物存在不均勻沉降（建築物不均勻下沉傾斜的現象）的風險，可能導致建築物變形、門窗開關不良、外牆龜裂等。日本建築學會的報告指出，不均勻沉降造成的建築物損害與地盤條件高度相關（資料來源：日本建築學會建築基礎結構設計指針）。其次，會影響未來出售時的估價。在中古屋買賣中，有地盤調查報告的物件與沒有的物件，買主的安心感會有所不同。利用相關地圖的數據，可以將「這塊土地地盤條件良好」的資訊作為出售時的附加價值來呈現。

應用場景1：購地前掌握隱藏成本

在房地產入口網站上找到感興趣的物件後，在相關地圖上確認其地址。如果該區域地盤軟弱，您可以將顯示的地盤改良費用概算加入購屋預算中，計算總費用。「這塊土地很便宜」的想法，如果地盤改良需要100萬日圓，那麼鄰近地盤良好的土地最終可能會更便宜。相關地圖在購屋前可視化了這些「隱藏成本」。

應用場景2：考量地盤風險的房貸試算

在決定房貸借款金額時，除了土地費和建築費之外，是否包含地盤改良費用是一個重要的判斷。如果需要地盤改良費用，整體建築成本會增加，影響房貸還款計畫。透過相關地圖事先掌握地盤改良的可能性，可以順利進行與金融機構的事前諮詢和向營造廠的報價請求。

應用場景3：地方政府都市計畫・防災計畫的參考資料

對於地方政府的都市計畫部門而言，將地盤條件與地價關係在地圖上可視化的數據，可作為開發許可判斷和防災計畫制定時的基礎資料。它也有助於識別液化風險高的區域，並考慮防災基礎設施的優先整備區域。

數據來源與更新頻率

地盤數據基於國土地盤資訊檢索網站「KuniJiban」以及各地方政府公開的鑽探數據（資料來源：國立研究開發法人防災科學技術研究所）。地價數據使用國土交通省的地價公示（每年更新一次）。未來，我們將增加液化風險疊加顯示和不同地盤改良工法費用比較模擬功能。

※ 本工具不保證房地產購買判斷。地盤調查仍需由專業業者針對每個預定建築地點進行。

▼ 本案詳情https://jiban.xyz/tools/ground-value-map

■ 公司概要
公司名稱：Mycat株式會社
成立：2025年2月5日
所在地：東京都目黒區三田2-7-22
事業內容：利用AI企劃、開發、營運面向中小企業和個人的服務
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公司網站：https://mycat.business
聯絡方式：info@mycat.business