「退租費用多付診斷」公開退租費用估價單查核工具 ── AI逐一依指引基準判定估價單各項目

Mycat股份有限公司（總部：東京都目黑區）於AI退租費用適正診斷服務「退租費用多付診斷」（https://taikyo.xyz）中，新公開了可逐項查核退租費用估價單的「估價單查核工具」。

工具網址：https://taikyo.xyz/tools/estimate-checker

工具概要

退租時從管理公司收到的估價單中，列有壁紙更換、地板修繕、房屋清潔、冷氣清洗等多項修繕項目及金額。本工具可將這些項目逐一對照國土交通省「關於恢復原狀糾紛的指引（再修訂版）」的基準，由AI算出各項目的適正金額。

輸入項目

基本資訊（必填）：

• 物件所在地（都道府縣・市區町村）
• 格局（1R〜3LDK以上）
• 屋齡
• 居住年數
• 退租類型（自行因素／拒絕續約／定期租約期滿）

估價單項目輸入（逐項新增，最多15項）：

各項目請輸入以下內容。

• 修繕項目名稱（選擇式＋自由輸入）：壁紙更換／地板修繕／榻榻米表面更換／緩衝地板更換／房屋清潔／冷氣清洗／廚房周邊清潔／浴室清潔／換鎖／其他
• 修繕位置（整間房間／客廳／臥室／廚房／浴室／廁所／走廊／玄關）
• 請求的面積或數量（㎡／處／整套）
• 請求金額（含稅）

輸出的診斷結果

1. 各項目適正金額判定

針對各修繕項目，顯示以下3項判定結果。

• 指引上的負擔區分：「原則由房東負擔」「可能由承租人負擔」「視合約內容而定」3種區分
• 依老化折舊計算殘存價值：由設備耐用年限與居住年數計算殘存價值。例如壁紙（耐用年限6年）居住8年的情況，殘存價值為1日圓，因此在正常使用範圍內，原則上承租人無需負擔
• 適正金額計算：由殘存價值、面積、單價算出適正金額，並以金額明示與請求金額的差額

2. 一般損耗查核

以下項目屬於一般損耗（日常生活中自然產生的損耗），依指引原則應由房東負擔。本工具可從估價單項目名稱自動檢測可能屬於一般損耗的請求項目。

• 日照造成的壁紙變色
• 擺放家具造成的地板凹陷
• 圖釘或別針的小洞（未穿透底板程度）
• 電視、冰箱後方的電氣焦痕
• 紗窗更換（因老化劣化的情況）

3. 特別條款有效性查核

針對房屋清潔費用等在特別條款中約定由承租人負擔的項目，顯示有關特別條款有效性的一般判斷基準。最高法院判例（平成17年12月16日）指出，將一般損耗設定為承租人負擔的特別條款有效性需要「明確的合意」。

4. 差額摘要與綜合判定

顯示估價單整體合計金額與依指引基準計算的適正金額合計之差額。按差額大小降序顯示，並以優先順序提示「應優先確認的項目」。

退租費用糾紛的背景

根據國民生活中心的數據，有關租賃住宅恢復原狀的諮詢每年多達13,273件（資料來源：國民生活中心 2023年度）。大多數諮詢內容為「指引基準未適切反映於退租費用估價」，且承租人自身不了解指引基準...