VSG繼承稅理士法人高山彌生為《稅經通信》2026年5月號撰稿，解析資本利得稅

VSG繼承稅理士法人（總部：東京都中央區，代表稅理士：古尾谷裕昭）所屬稅理士高山彌生宣布，她為株式會社稅務經理協會發行的稅務專業雜誌《稅經通信》2026年5月號的專題「因應申報案件增加的對策：不動產資本利得申報與特例適用要件」撰寫了題為「基本資本利得稅申報流程與稅額計算方法」的文章。近年來，不動產價格持續上漲，對不動產轉讓相關稅務處理的關注度顯著提高。根據國稅廳公布的「令和6年度所得稅等、消費稅及贈與稅確定申報狀況等（新聞稿）」，土地等資本利得申報人數為58萬人（年增4.3%），其中有所得金額者為39萬人（年增3.4%），所得金額為6兆4,993億日圓（年增6.8%）。申報案件的增加顯示了資本利得計算和特例適用在實務上的重要性日益提升。此外，國土交通省公布的「令和6年度都道府縣地價調查結果概要」顯示，三大都市圈住宅區地價連續三年上漲，且漲幅擴大。在住宅價格飆升和不動產市場活躍的背景下，個人面臨資本利得申報的情境日益增多，例如出售自用住宅或繼承空屋的轉讓。資本利得交易金額通常較大，特例適用與否對稅額影響顯著，因此，準確理解基本論點比以往任何時候都更加重要。本文系統性地探討了資本利得申報實務中必須掌握的基本事項，包括長期/短期判斷、取得日概念、分離課稅資本利得計算、取得費和轉讓費用的整理、各項特別扣除的確認，以及申報書應附文件。若特例可適用卻未適用，或不可適用卻誤用，將對稅額產生重大影響，因此實務判斷的精確性至關重要。本文旨在整理這些判斷的基礎知識。對於從事不動產轉讓相關稅務實務的人員而言，本文內容必讀。撰稿重點（摘要）：在資本利得申報中，首先需要正確判斷長期資本利得和短期資本利得。其前提「取得日」是實務上容易被忽略的重點，因為其處理方式因取得原因（買賣、繼承/遺贈/贈與、財產分割、代償分割、交換或重購等）而異。此外，在稅額計算中，正確整理收入金額、取得費、轉讓費用、特別扣除等各項要素至關重要。特別是建築物取得費的計算方式、概算取得費的適用與否、繼承稅額加計取得費的特例、自用住宅3,000萬日圓特別扣除等，若判斷錯誤將對稅額產生巨大影響，需要謹慎處理。撰稿文章結構：前言，I. 長期與短期判斷，II. 取得日（原則、非視為轉讓之繼承/遺贈/贈與取得、視為轉讓之繼承/遺贈/贈與取得、以市價二分之一以下取得之資產、因財產分割取得之財產、因代償分割取得之資產、因交換、重購、徵收等特例適用取得之資產），III. 分離課稅資本利得計算（收入金額、取得費（1）構成取得費之項目、（2）建築物之情況、（3）概算取得費、（4）轉讓繼承財產時繼承稅額加計取得費之特例），轉讓費用，特別扣除（1）為公共事業轉讓土地或建築物之5,000萬日圓特別扣除特例、（2）轉讓自用住宅之3,000萬日圓特別扣除、（3）為特定土地區劃整理事業等轉讓土地等之2,000萬日圓特別扣除特例、（4）為特定住宅地開發事業等轉讓土地等之1,500萬日圓特別扣除特例、（5）轉讓平成21年及平成22年取得之日本國內土地等之1,000萬日圓特別扣除特例、（6）為農地保有合理化等轉讓農地等之800萬日圓特別扣除、（7）轉讓低利用土地等之100萬日圓特別扣除特例），IV. 申報書應附文件，結語。刊載資訊：刊載雜誌：《稅經通信》（株式會社稅務經理協會），期數：2026年5月號，發售日：2026年4月10日，撰稿者：VSG繼承稅理士法人稅理士高山彌生，撰稿主題：基本資本利得稅申報流程與稅額計算方法。作者簡介：高山彌生（Takayama Yayoi），VSG繼承稅理士法人稅理士。1976年生於埼玉縣。東京稅理士會立川支部所屬（登錄號：116324）。著有及監修多本稅務相關書籍。VSG繼承稅理士法人介紹：VSG繼承稅理士法人隸屬於全國擁有59個據點的專業集團「VSG（Venture Support Group）」，是專門處理繼承業務的稅理士法人。每年處理超過3,500件繼承稅申報案件，以繼承為核心，提供從諮詢到申報的一站式支援。集團內匯集了稅理士法人、行政書士法人、司法書士法人、律師事務所、社會保險勞務士法人、土地家屋調查士法人、不動產公司、保險銷售代理店、金融商品仲介業者等多樣化專業人士。