向《稅經通信》2026年5月號投稿：由VSG繼承稅理士法人・高山彌生負責解說

隸屬於VSG繼承稅理士法人（總部：東京都中央區，代表稅理士：古尾谷裕昭）的稅理士高山彌生宣布，她已在株式會社稅務經理協會發行的稅務專業雜誌《稅經通信》2026年5月號特輯「基於申報件數增加的對策：房地產轉讓所得申報與特例的適用條件」中，以「基本的轉讓所得申報流程與稅額計算方法」為主題撰寫了文章。

近年來房地產價格持續上漲，大眾對伴隨房地產轉讓而來的稅務處理關注度日益提高。

根據國稅廳公布的「令和6年分所得稅等、消費稅及贈與稅之確定申報狀況等（新聞發布資料）」，土地等轉讓所得的申報人數達58萬人（比去年增加4.3%），其中有實際所得金額者為39萬人（比去年增加3.4%），所得金額高達6兆4,993億日圓（比去年增加6.8%）。

此類申報件數的增加，顯示出轉讓所得的計算及特例適用在實務上的重要性正不斷提升。

此外，國土交通省公布的「令和6年都道府縣地價調查結果概要」指出，三大都會區的住宅用地地價已連續3年上漲，且漲幅進一步擴大。

在房價高漲與房地產市場活躍的背景下，個人面臨轉讓所得申報的情境（如出售自用住宅或轉讓繼承的空屋）正在增加。

轉讓所得領域的交易金額往往較大，且是否能適用特例會導致巨大的稅額差異。因此，準確理解基本論點變得前所未有地重要。

本文系統性地探討了轉讓所得申報實務中必須確實掌握的基本事項，包括長期與短期的判定、取得日的概念、分離轉讓所得的計算、取得成本與轉讓費用的整理、各項特別扣除額的確認，以及申報書應附的證明文件等。

如果符合特例卻未適用，或者相反地不符合卻誤用，將對稅額產生巨大影響，因此這極大考驗了實務判斷的精確度。本文正是為了整理這些作為判斷基礎的知識而撰寫的。

對於從事房地產轉讓相關稅務實務的人士而言，這是一篇必讀的內容。

■ 投稿重點（摘要）

在申報轉讓所得時，首先必須適當地判定是長期轉讓所得還是短期轉讓所得。作為其前提的「取得日」，不僅指買賣日期，還會因為取得原因（如繼承、遺贈、贈與、財產分配、代償分割、交換或換購等）而有不同的處理方式，這是實務上容易被忽略的重點。

此外，在計算稅額時，正確整理收入金額、取得成本、轉讓費用與特別扣除額等各項要素至關重要。特別是建築物取得成本的概念、概算取得成本是否適用、轉讓繼承財產時繼承稅額加計取得成本的特例、以及居住用財產的3,000萬日圓特別扣除等，一旦判斷錯誤將大幅影響稅額，因此必須謹慎處理。

■ 投稿文章結構

前言

Ⅰ 長期與短期的判定

Ⅱ 取得日
- 原則
- 因繼承、遺贈、贈與取得且非視同轉讓的情況
- 因繼承、遺贈、贈與取得且發生視同轉讓的情況
- 以低於市價二分之一取得的資產
- 透過財產分配取得的財產
- 透過代償分割取得的資產
- 適用交換、換購、徵收等特例取得的資產

Ⅲ 分離轉讓所得的計算
- 收入金額
- 取得成本
(1) 屬於取得成本的項目
(2) 建築物的情況
(3) 概算取得成本
(4) 轉讓繼承財產時繼承稅額加計取得成本的特例
- 轉讓費用
- 特別扣除
(1) 為公共事業等轉讓土地或建築物的5,000萬日圓特別扣除特例
(2) 轉讓居住用財產的3,000萬日圓特別扣除
(3) 為特定土地區劃整理事業等轉讓土地等的2,000萬日圓特別扣除特例
(4) 為特定住宅地造地事業等轉讓土地等的1,500萬日圓特別扣除特例
(5) 轉讓於平成21年及平成22年取得的國內土地等的1,000萬日圓特別扣除特例
(6) 為合理化農地持有等轉讓農地等的800萬日圓特別扣除
(7) 轉讓低度利用或未利用土地等的100萬日圓特別扣除特例

Ⅳ 申報書應附文件

結語

■ 刊登資訊
刊登雜誌：稅經通信（株式會社稅務經理協會）