東京高樓市場逆風，建設成本五年來最高上漲五成

全球專業服務企業特納與湯森（Turner & Townsend，總部：英國西約克郡，代表取締役社長：文森·克蘭西）今日發布最新報告（英文版）「全球高層建築報告（Global Tall Buildings report）」，彙整全球六大城市高層建築市場的獨家見解。本報告以獨家數據為基礎，分析倫敦、紐約、首爾、東京、孟買、杜拜各城市中，超高層建築開發商所面臨的挑戰與機遇，內容涵蓋建設成本，以及設計與高度對項目可行性的影響。

報告顯示，東京新建辦公大樓的建設成本自2020年以來最高上漲五成，在所有分析城市中漲幅最大。目前在東京建造超高層建築的成本是首爾的三倍以上、孟買的十倍。這一大幅成本攀升不僅源於通膨，還來自衝突與地緣政治風險、供應鏈限制、匯率波動等多重因素。

最關鍵的一點是，超高層建築的「形狀」與「高度」同樣影響建設成本。在部分城市中，最具雄心的項目與最具成本效益的項目之間，造價差距可達25%，建築體量（massing）已成為重要的決策因素。

過去五年，東京高層建築市場在大型開發商之間競爭激烈，同時ESG投資急速增加，永續認證取得與能源效率日益受到重視。此外，由於日圓長期走弱，外資投資持續強勁，東京中城的寶格麗酒店、日本橋的華爾道夫·阿斯托利亞等具有全球吸引力、預期高回報的頂級飯店項目備受矚目。與此同時，隨著生活方式的改變，整合辦公、住宅、商業、文化空間的複合設施需求也不斷提升。這使得東京站、日本橋、虎之門周邊優質A級地段的競爭日趨激烈，開發商不僅在規模上，更在高度與設計創新上競相改寫城市天際線。

然而，大阪IR（綜合度假區）、北海道與九州的半導體工廠、防衛省發包的全國規模建設項目等大型案件正在推進。國內許多大型營造商專注於這些規模龐大、長期獲利可期的開發項目，導致高層建築的供應鏈受到擠壓。結果造成建設成本進一步上升、工期延長，以及地方項目對中型營造商依賴程度提高。

尤其是高度超過100公尺的建築，國內能夠承接的建設公司數量有限，因此在採購流程的相當早期階段確保廠商參與已成為不可或缺的做法。結果，為控制成本，業界對既有建築翻新改造的關注度也隨之提升，進而帶動租賃辦公空間空置率下降。

特納與湯森是項目管理、成本管理、方案顧問服務領域的業界領導企業，曾協助全球逾200棟高層建築的建設，包括倫敦22 Bishopsgate、紐約30 Hudson Yards、澳洲The Jewel、孟買Piramal Aranya等。

特納與湯森高層建築部門負責人史蒂夫·瓦茨（Steve Watts）表示：

「全球對高層建築的需求依然十分旺盛，東京也不例外。尤其是市中心A級辦公室的需求，正持續將天際線推向更高處。建設成本高漲，加上通膨持續與供應鏈緊縮帶來的額外壓力，項目可行性已成為迫切課題。包括東京在內的許多市場，都被要求『用更少的資源，滿足更多的需求』。此外，越來越多的開發商傾向以翻新取代新建，追求更快的回報、更高的成本效率與可持續的價值創造。

在提升項目成本效益方面，認識到形狀與高度同等重要，如今比以往任何時候都更為關鍵……