土地何時會變動？——登記原因、地價、地區差異最高達11倍。不動產科技TRUSTART發布土地市場交易預測模型

致力於結合AI與不動產大數據，協助不動產相關業務實現數位轉型（DX）的平台「R.E.DATA（リデータ）」開發與提供公司——TRUSTART股份有限公司（總部：東京都中央區，代表董事：大江洋治郎，讀音：Trustart，以下簡稱「TRUSTART」），利用超過2,700萬筆不動產登記歷史資料，建構出預測土地買賣機率的AI與機器學習模型，並發布彙整分析結果的《第18次不動產大數據分析報告》。

## 本報告重點

### 1. 登記原因導致「是否容易出售」差異顯著——合併、名義變更者兩年內出售率達35%

根據2014年至2025年的登記資料，分析登記後兩年內完成買賣的土地比例，並依登記原因分類。合併、登記名義人姓名變更、地積變更等類型，兩年內有三至四成土地被出售；相對地，設定抵押權、遺贈、贈與等則低於一成。
此外，買賣發生的時間序列模式可分為三類：① 登記與交易同時發生的「即時型」、② 前幾個月迅速增加的「準備型」、③ 長期緩慢上升的「分散型」。由此可見，僅觀察登記類型，即可判斷應接觸的時機。

### 2. 每平方公尺地價超過50萬日圓的土地，交易率是5萬日圓以下土地的約4.6倍

依地價區間觀察，公告價格越高的土地，登記後兩年內交易的傾向越明顯。每平方公尺5萬日圓以下土地的兩年內交易率為4.2%，而50萬日圓以上則達19.3%，約為4.6倍（※整體平均為7.64%）。
依面積區間觀察，100至200平方公尺的土地最易交易（8.6%），500平方公尺以上的大型土地則約為6%。此數據明確佐證，位於都市區域的中型土地在市場上最為活躍。

### 3. 東京都心五區兩年內交易率達27.7%——約為地方地區的6至9倍

地區間的流動性差異極為顯著。東京都整體的兩年內交易率為17.9%，約為全國平均的2.3倍；而千代田、中央、港、新宿、澀谷等都心五區更達27.7%，為全國平均的3.6倍。政令指定都市中，橫濱市、川崎市、埼玉市、札幌市位居前列，地方地區則約為3%至7%。土地流動性與「都市集中度」之間存在強烈關聯性，再次獲得確認。

### 4. 2,700萬筆登記資料所產生的「可出售土地」預測精準度——聚焦前1%時命中率達82%

TRUSTART整合登記歷史、立地、地價、地區特性等多項變數，建構AI預測模型，為每筆土地計算「未來兩年內被買賣的機率分數」。當聚焦於模型判定「最可能出售」的前1%土地時，命中率高達82.3%。換言之，模型判定「會出售」的土地中，約每五筆就有四筆實際進入市場。

※本資料僅涵蓋本公司持有登記資料中出現的土地，非全面調查

※登記資訊係基於法務局公開之資訊收集而得

## 總結

本報告運用不動產大數據，分析區分所有建物中，海外地址所有者與法人所有者的持有現況。海外地址所有者明顯集中於東京、大阪、福岡等少數核心城市；相對地，法人所有者在地區間差異較小，全國範圍內有一定分布。此外，東京都內高層建築物中，樓層越高，法人持有比率與地址不一致率越高，顯示多為投資或資產管理目的而取得。

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## 關於企業與不動產大數據平台「R.E.DATA」

TRUSTART提供「R.E.DATA」平台，即時收集來自日本全國多元的不動產與企業大數據，支援對新潛在客戶的直接接觸、企業與個人輪廓分析，以及日常業務效率化。

「R.E.DATA」是獨家收集並資料庫化僅存在於政府機關或現場、未於網際網路上公開的模擬式不動產與企業資訊的平台。不動產資料與法人登記資料可單獨或交叉使用，支援對新潛在客戶的直接接觸、企業與個人輪廓分析，以及日常業務效率化。廣泛應用於不動產、金融、M&A、顧問、專業服務等多個產業。