東京中古公寓估價在不到2年內飆升32%，平均超過8600萬日元。來自5.2萬筆Tunagaru線上估價數據揭示「價格兩極分化」的區域差異
根據Speee株式會社「Tunagaru線上估價」系統的數據，從2024年5月到2026年2月，東京中古公寓的估價在不到兩年內上漲了32%，平均超過8600萬日元。雖然全國平均也上漲了25%，但地方區域呈現下跌趨勢，清晰地反映了房地產市場的「價格兩極分化」。
📋 文章處理履歷
- 📰 發表: 2026年4月29日 00:30
- 🔍 收集: 2026年4月28日 16:02
- 🤖 AI分析完成: 2026年4月28日 16:13（收集後11分鐘）
Speee株式會社（總公司：東京都港區，代表取締役：大塚英樹，東證Standard：4499）提供的房地產買賣估價書製作系統「Tunagaru線上估價」，利用超過5.2萬筆估價數據（其中東京約1.7萬筆），調查了2024年5月至2026年2月全國公寓價格的變動趨勢。
本次調查報告指出，日本房地產市場呈現出「兩極分化」的鮮明現實，其中東京的價格急劇飆升顯著拉動全國平均水準，而地方區域則出現下跌趨勢。
*本次調查中的估價金額，為確保比較合理性，均換算為「專有面積70平方公尺」進行計算。
■ 調查摘要
– 全國中古公寓平均估價從3389萬日元上漲至4234萬日元，漲幅達25%。
– 推動全國平均金額上漲的主要是東京，從6540萬日元上漲至8642萬日元（漲幅32%），遠超全國平均水準。
– 隨著東京價格上漲，全國範圍內的地方區域則呈現兩極分化，北陸、四國和東北地區出現下跌趨勢。
■ 全國公寓估價約2年內上漲25%
利用Tunagaru線上估價系統的全國中古公寓平均估價（換算為70平方公尺），在約兩年內（2024年5月至2026年2月），從3389萬日元上漲至4243萬日元，漲幅約為25%。
儘管每月存在波動，但由於建材價格和人工成本上漲導致的新建公寓價格上漲，中古公寓的估價也隨之上漲。
在此期間的月平均增長率（CMGR）為+1.03%。
Tunagaru線上估價系統會適當地將近年來的價格變動納入考量，並將市場價格趨勢反映在估價金額中。
■ 東京公寓估價約2年內上漲32%
另一方面，由於合作企業分佈的差異，價格上漲幅度也出現差異，證實全國範圍內房地產價格產生了兩極分化。
東京是推動價格上漲的主要動力。
東京都：6540萬日元 → 8642萬日元（+32% / CMGR +1.3%）
全國（不含東京）：2072萬日元 → 2298萬日元（+11% / CMGR +0.47%）
此期間的CMGR（月平均增長率）東京分別為+1.3%，其他區域為+0.47%。
特別是，全國區域調查結果顯示，四國、東北和北陸三個地區出現下跌。
北陸的跌幅和跌率最大（從2413萬日元跌至2025萬日元，跌幅▲388萬日元，跌率▲16.09%），其次是中國地區和東北地區的跌幅（跌率）。
從資產保值角度來看，「地段選擇」的重要性比以往任何時候都更高。
■ 背景分析
導致全國房地產價格上漲的結構性因素預計有以下三點：
1. 建材價格高漲
近年來，通貨膨脹導致的成本上漲趨勢轉嫁到新建案價格上。
隨著新建案房地產價格的上漲，作為替代需求的中古房地產價格也被推高。
2. 投資客轉售意圖購買的過熱感
新建案房地產商品化，並作為投資標的受到關注，這也是一個重要因素。
熱門大型新建案常態性抽籤，其溢價性加上低利率背景，助長了轉售和投資目的的購買，導致房地產價格上漲。另一方面，近年來一些新建案開發商已實施轉售限制措施，例如實質上禁止新建案所有權轉移登記前的銷售活動，未來動向值得關注。
3. 歷史性低利率與房地產買賣扣除額
日本長期持續的歷史性低利率以及房地產買賣相關的稅收優惠，促使「半投資半居住」的生活方式普及，導致數年居住後反覆換屋的家庭增加。居住用財產的3000萬日元扣除額等，使得房地產買賣利潤免稅，並允許以數年為單位進行交易。
然而，隨著政策利率上漲，浮動利率也隨之上升，導致貸款條件因償還比例和審查利率而趨於嚴格。
近年來，中東局勢導致建材價格持續高漲，另一方面，推動需求的投資客和「半投資半居住」的購買者面臨逆風，我們將繼續密切關注市場價格的動向。
■ 調查概要
– 自行調查
– 分析對象：由Tunagaru線上估價系統計算的中古公寓估價數據
– 數據：約52,000筆（其中東京都約17,000筆）
– 分析期間：2024年5月至2026年2月
– 目標區域：日本全國
– 分析方法：
– 將估價金額除以各物件的專有面積，計算出每平方公尺單價。
– 將計算出的每平方公尺單價乘以70（平方公尺）。
本次調查報告指出，日本房地產市場呈現出「兩極分化」的鮮明現實，其中東京的價格急劇飆升顯著拉動全國平均水準，而地方區域則出現下跌趨勢。
*本次調查中的估價金額，為確保比較合理性，均換算為「專有面積70平方公尺」進行計算。
■ 調查摘要
– 全國中古公寓平均估價從3389萬日元上漲至4234萬日元，漲幅達25%。
– 推動全國平均金額上漲的主要是東京，從6540萬日元上漲至8642萬日元（漲幅32%），遠超全國平均水準。
– 隨著東京價格上漲，全國範圍內的地方區域則呈現兩極分化，北陸、四國和東北地區出現下跌趨勢。
■ 全國公寓估價約2年內上漲25%
利用Tunagaru線上估價系統的全國中古公寓平均估價（換算為70平方公尺），在約兩年內（2024年5月至2026年2月），從3389萬日元上漲至4243萬日元，漲幅約為25%。
儘管每月存在波動，但由於建材價格和人工成本上漲導致的新建公寓價格上漲，中古公寓的估價也隨之上漲。
在此期間的月平均增長率（CMGR）為+1.03%。
Tunagaru線上估價系統會適當地將近年來的價格變動納入考量，並將市場價格趨勢反映在估價金額中。
■ 東京公寓估價約2年內上漲32%
另一方面，由於合作企業分佈的差異，價格上漲幅度也出現差異，證實全國範圍內房地產價格產生了兩極分化。
東京是推動價格上漲的主要動力。
東京都：6540萬日元 → 8642萬日元（+32% / CMGR +1.3%）
全國（不含東京）：2072萬日元 → 2298萬日元（+11% / CMGR +0.47%）
此期間的CMGR（月平均增長率）東京分別為+1.3%，其他區域為+0.47%。
特別是，全國區域調查結果顯示，四國、東北和北陸三個地區出現下跌。
北陸的跌幅和跌率最大（從2413萬日元跌至2025萬日元，跌幅▲388萬日元，跌率▲16.09%），其次是中國地區和東北地區的跌幅（跌率）。
從資產保值角度來看，「地段選擇」的重要性比以往任何時候都更高。
■ 背景分析
導致全國房地產價格上漲的結構性因素預計有以下三點：
1. 建材價格高漲
近年來，通貨膨脹導致的成本上漲趨勢轉嫁到新建案價格上。
隨著新建案房地產價格的上漲，作為替代需求的中古房地產價格也被推高。
2. 投資客轉售意圖購買的過熱感
新建案房地產商品化，並作為投資標的受到關注，這也是一個重要因素。
熱門大型新建案常態性抽籤，其溢價性加上低利率背景，助長了轉售和投資目的的購買，導致房地產價格上漲。另一方面，近年來一些新建案開發商已實施轉售限制措施，例如實質上禁止新建案所有權轉移登記前的銷售活動，未來動向值得關注。
3. 歷史性低利率與房地產買賣扣除額
日本長期持續的歷史性低利率以及房地產買賣相關的稅收優惠，促使「半投資半居住」的生活方式普及，導致數年居住後反覆換屋的家庭增加。居住用財產的3000萬日元扣除額等，使得房地產買賣利潤免稅，並允許以數年為單位進行交易。
然而，隨著政策利率上漲，浮動利率也隨之上升，導致貸款條件因償還比例和審查利率而趨於嚴格。
近年來，中東局勢導致建材價格持續高漲，另一方面，推動需求的投資客和「半投資半居住」的購買者面臨逆風，我們將繼續密切關注市場價格的動向。
■ 調查概要
– 自行調查
– 分析對象：由Tunagaru線上估價系統計算的中古公寓估價數據
– 數據：約52,000筆（其中東京都約17,000筆）
– 分析期間：2024年5月至2026年2月
– 目標區域：日本全國
– 分析方法：
– 將估價金額除以各物件的專有面積，計算出每平方公尺單價。
– 將計算出的每平方公尺單價乘以70（平方公尺）。