【房地產投資實況調查】八成投資者僅憑「表面收益率」判斷購買？幾乎所有人在營運後都面臨「收支預期之外」的實況

開發和營運房地產投資平台的Propally株式會社（https://propally.co.jp/）（總公司：東京都港區，代表：齊藤郁織）針對全國20至59歲的現役房地產投資者進行了一項問卷調查，旨在釐清房地產投資購買決策的實況以及營運後的收支情況。本次調查發現，僅依賴表面收益率的購買判斷，導致營運後的收支與預期產生落差，許多投資者對當時的判斷感到後悔。

**調查摘要** 本次調查結果概述如下：

1. 80.0%的房地產投資者曾有僅憑「表面收益率」判斷物業購買的經驗。

2. 僅憑表面收益率判斷的原因，最多的是「誤以為高收益率＝高利潤」，佔27.5%；「計算環境不足」、「知識不足」等各種因素緊隨其後，差距不大。

3. 98.3%僅憑表面收益率判斷的人面臨收支方面的預期之外情況，其中「稅金」（33.3%）和「管理費上漲」（32.9%）佔多數。

4. 68.7%的受訪者表示對僅憑表面收益率判斷感到「後悔」。

**調查實施概要** 調查機構：自主調查 調查方法：網路調查（iBridge株式會社「Freeasy」） 調查地區：日本全國 調查對象：20歲至59歲的房地產投資者（正在營運居住用物業的人士） 調查期間：2026年4月27日 有效回答數：300名 ※投資對象的物業類型包括分戶公寓、整棟公寓、整棟大樓和獨棟房屋。 ※事前調查根據人口構成比例進行分配。本次調查則根據事前調查中符合條件的出現率進行分配。 ※本新聞稿中的調查結果和圖表比例為四捨五入值，因此總和可能不為100%。

**主要調查結果**

1. **80.0%的房地產投資者曾有僅憑「表面收益率」判斷物業購買的經驗。**

在房地產投資中，購買前的收支計算進行到何種程度呢？首先，我們向目前正在進行房地產投資的人士提問，在購買物業時，是否曾未進行包含維護費等詳細收支計算，僅憑「表面收益率」的數字做出投資判斷。

回答比例顯示，「有」佔了絕大多數，達到80.0%。另一方面，「從未有」僅佔15.0%。

這項結果表明，絕大多數投資者在物業購買的初期階段，都曾有未進行包含維護費等詳細計算的經驗。這暗示在投資判斷中，相較於複雜且難以計算的詳細收支模擬，作為指標易於理解的表面收益率更容易對決策產生重大影響。

2. **僅憑表面收益率判斷的原因，最多的是「誤以為高收益率＝高利潤」，佔27.5%；「計算環境不足」、「知識不足」等各種因素緊隨其後，差距不大。**

那麼，為什麼許多投資者會避免詳細計算，僅憑表面收益率做出判斷呢？下圖顯示了曾有僅憑表面收益率判斷經驗的人士，其具體原因的調查結果。

從各項目的比例來看，最主要的原因是「誤以為『高收益率＝高利潤』」，佔27.5%。其次是「缺乏能夠輕鬆進行詳細計算的工具或環境」（26.7%）、「未掌握維護費和稅金會產生多少」（26.3%）等回答。

此外，「對未來租金下跌或空置風險過於樂觀」（25.0%）和「受到房地產公司業務員的強烈推薦」（25.0%）也都在20%中段，可見從上位到下位的差距很小。

這表明原因並非嚴重偏向某一個因素，而是由誤解、知識不足、以及根本沒有計算環境等多種因素所造成。進行詳細計算的門檻多種多樣，結果似乎導致了投資者傾向於依賴易於理解的表面收益率這一指標。

3. **98.3%僅憑表面收益率判斷的人面臨收支方面的預期之外情況，其中「稅金」（33.3%）和「管理費上漲」（32.9%）佔多數。**

如果未經詳細計算就購買物業，營運開始後會面臨什麼樣的問題呢？接下來，我們向曾有僅憑表面收益率判斷經驗的人士提問，購買後收支方面有哪些是預期之外的。

回答顯示，除了「沒有預期之外」（1.3%）和「不清楚」（0.4%）之外，總計98.3%的人回答了某種預期之外的情況。如果僅憑表面收益率判斷，幾乎所有投資者都會面臨收支方面的預期之外情況。