地主の維持管理負担を軽減

株式会社永賢組は、愛知県小牧市入鹿出新田において物流倉庫を開発し、2026年5月に竣工いたしました。本プロジェクトでは、建物の老朽化に伴う修繕費や維持管理負担といった地主側の課題を背景に、「建物の管理や修繕を行わず、土地のみを安定的に活用したい」という要望に応えました。こうした課題を踏まえ、永賢組は所有・管理・運営を分離する信託スキームを採用し、土地を活かしながら建物を保有しない新たな土地活用の形を実現しています。

■ 社会課題：老朽化に伴う「建物負担」の増大
対象地では、これまで建貸方式による倉庫賃貸が行われていましたが、建物の老朽化が進み、修繕費や維持管理負担が増加するなど、長期的な運営に課題が生じていました。こうした背景から、従来型の建物所有を前提とした土地活用に代わる、新たな手法が求められていました。

■ 解決策：「所有・管理・運営の分離」による土地活用
本プロジェクトでは、上記課題に対応するため、以下のスキームを構築しました。
・地権者5名より、永賢組が土地を賃借
・永賢組が施主として物流倉庫を建設
・建物を信託設定し、信託受益権化
・信託受益権を伊藤忠商事・伊藤忠都市開発へ売却
・信託受託者は三井住友信託銀行
この仕組みにより、地主の管理負担の軽減と、事業者側の投資・運用ニーズの両立を実現しています。

■ スキーム構築の背景：利害調整による最適解
本スキームは、地主の負担軽減と事業成立性の両立を目的に、永賢組と伊藤忠商事・伊藤忠都市開発で複数回の協議を重ねて構築されたものです。その結果、所有・管理・運営を分離することで、それぞれの立場に応じた役割分担が可能となり、持続的な土地活用の実現につながっています。さらに本プロジェクトでは、地権者調整から事業スキーム構築、事業者・金融機関との調整、行政対応に至るまでを一貫して担い、関係者間の合意形成を図りながら事業を推進しました。

■ プロジェクト概要
名称：小牧市入鹿出新田プロジェクト
所在地：愛知県小牧市入鹿出新田
用途：物流倉庫（地上3階建て）
延床面積：10,748㎡（3,251坪）
敷地面積：6,569㎡（1,987坪）
工期：2025年7月～2026年5月
引渡し：2026年5月20日
施工会社：佐伯綜合建設株式会社
受益権売買決済：2026年5月20日

■ 今後の展望
当社は今後も、地主と企業双方の立場に寄り添いながら、それぞれの課題に対する解決策を丁寧に検討していきます。また、「新しいこと、デカデカと。」という企業メッセージのもと、従来の枠組みにとらわれない土地活用に取り組む、持続的な不動産開発を推進してまいります。さらに、こうした取り組みを通じて、地域の物流インフラ強化にもつなげていきます。