東京23區大型辦公大樓供應量調查2026
森信託發布了2026年東京23區大型辦公大樓供應量調查。雖然未來的供應預計將受到抑制，但強勁的租戶需求正在加速空置率的消化並推升租金。
📋 文章處理履歷
- 📰 發表: 2026年4月23日 19:30
- 🔍 收集: 2026年4月23日 11:01
- 🤖 AI分析完成: 2026年4月24日 02:27（收集後15小時25分鐘）
針對森信託株式會社實施的東京23區辦公大樓供應量調查，我們在此發表最新的調查結果。本公司自1986年起實施大型辦公大樓的供應量調查，並自2013年起，針對中型辦公大樓的供應趨勢，每年進行1次調查與分析。
「東京23區大型辦公大樓供應量調查」調查對象
調查對象區域：東京23區
調查對象大樓：大型辦公大樓（辦公室總樓地板面積*10,000平方公尺以上）
中型辦公大樓（辦公室總樓地板面積*5,000平方公尺以上未滿10,000平方公尺）
*若是與店鋪、住宅、飯店等複合用途的大樓，則為扣除辦公室以外用途之總樓地板面積
調查結果重點 〔調查時間點：2025年12月〕
1.供應量的推移
25年東京23區的大型辦公大樓供應量為113萬平方公尺（與前一年相比為176%）。
在26年起的5年內，雖然26年與29年預計會有與25年同等程度的供應，但未來5年的平均供應量預計將停留在87萬平方公尺（為過去20年平均的77%）。
東京23區大型辦公大樓供應量的推移
2.供應區域的趨勢
未來5年與過去5年相比，供應將更加集中於都心3區（千代田區、中央區、港區），尤其是千代田區與中央區的比例預計將會提高。
都心3區與都心3區以外的供應量
各區的大型辦公大樓供應量［2026年-2030年］
在各地區的統計中，過去5年的供應主要集中在「虎之門・新橋」以及「八重洲・日本橋・京橋」。未來5年「八重洲・日本橋・京橋」將維持高水準的供應，另一方面，也將新增包含「內幸町・霞關・永田町」、「西新宿」、「青山」、「大井」等多個過去5年供應有限的區域，預計開發區域將會多樣化。
大型辦公大樓供應量前10名地區［2026年-2030年］
3.各開發用地的供應趨勢
在都心3區，「低利用・未利用地（再開發等）」的比例，從16～20年的3成增加到26～30年的7成，開發用地的主要來源已從「重建」轉向「低利用・未利用地（再開發等）」。在都心3區以外的地方，自16～20年以來，「低利用・未利用地（再開發等）」持續成為主要的開發來源。（「重建」與「低利用・未利用地（再開發等）」的定義詳見後文）
4.中型辦公大樓的供應趨勢
25年的中型辦公大樓供應量為9.9萬平方公尺，與過去10年的平均供應量9.8萬平方公尺相當。26年將減少至4.4萬平方公尺，未來2年的平均供應量將低於過去10年的平均值，為6.6萬平方公尺，但預計27年將再次轉為增加，達到8.8萬平方公尺。
總結
■未來的供應量呈現抑制趨勢。空置率消化的速度加快。
25年的供應量超過了100萬平方公尺，形成了大規模的供應。雖然預計26年和29年也會有同等程度的供應，但未來5年的平均供應量將低於過去20年的平均值，預計供應將呈現抑制趨勢。
未來供應受到抑制的背景，推測是受到建築成本高漲導致工期延長及計畫重新評估的影響。推高建設費用的因素包含了人力短缺等結構性且不可逆的挑戰，且這個趨勢有很高的可能性會長期化，因此未來難以預期供應會有大幅的擴張。
另一方面，需求正在強勁擴大。根據本公司的調查，新建大樓的預定率在25年完工的物件達到了9成後半，26年完工的約為8成，27年完工的超過5成，顯示出非常高的消化速度。特別是在供應量連續超過100萬平方公尺的25年和26年，空置率也順利地被吸收，證實了旺盛的租戶需求。由於空置率消化的進展等因素，租金以新建大樓為中心持續呈現上漲趨勢，並逐漸波及到現有大樓。
需求增加的背景，可列舉出疫情結束後持續的重返辦公室趨勢進一步增強。面對面溝通的價值被重新評估，增加進辦公室頻率的企業變多，使得擴充辦公室的行動浮出檯面。此外，由於人才爭奪戰的加劇，越來越多的企業將在高品質的大樓內設立辦公室視為企業成長的投資，這被認為進一步推動了向新建物件的搬遷。
就這樣，入駐率和租金都持續呈現上漲趨勢，預計目前的市場將穩健發展。關於需求，雖然可能會根據未來的外部環境而產生一定的波動幅度，但至少未來5年的供應量呈現抑制趨勢，即使考量到需求的變動，供過於求的可能性也被認為很低。
■現有物件的價值提升正在進行。入駐率與租金關係的變化
「東京23區大型辦公大樓供應量調查」調查對象
調查對象區域：東京23區
調查對象大樓：大型辦公大樓（辦公室總樓地板面積*10,000平方公尺以上）
中型辦公大樓（辦公室總樓地板面積*5,000平方公尺以上未滿10,000平方公尺）
*若是與店鋪、住宅、飯店等複合用途的大樓，則為扣除辦公室以外用途之總樓地板面積
調查結果重點 〔調查時間點：2025年12月〕
1.供應量的推移
25年東京23區的大型辦公大樓供應量為113萬平方公尺（與前一年相比為176%）。
在26年起的5年內，雖然26年與29年預計會有與25年同等程度的供應，但未來5年的平均供應量預計將停留在87萬平方公尺（為過去20年平均的77%）。
東京23區大型辦公大樓供應量的推移
2.供應區域的趨勢
未來5年與過去5年相比，供應將更加集中於都心3區（千代田區、中央區、港區），尤其是千代田區與中央區的比例預計將會提高。
都心3區與都心3區以外的供應量
各區的大型辦公大樓供應量［2026年-2030年］
在各地區的統計中，過去5年的供應主要集中在「虎之門・新橋」以及「八重洲・日本橋・京橋」。未來5年「八重洲・日本橋・京橋」將維持高水準的供應，另一方面，也將新增包含「內幸町・霞關・永田町」、「西新宿」、「青山」、「大井」等多個過去5年供應有限的區域，預計開發區域將會多樣化。
大型辦公大樓供應量前10名地區［2026年-2030年］
3.各開發用地的供應趨勢
在都心3區，「低利用・未利用地（再開發等）」的比例，從16～20年的3成增加到26～30年的7成，開發用地的主要來源已從「重建」轉向「低利用・未利用地（再開發等）」。在都心3區以外的地方，自16～20年以來，「低利用・未利用地（再開發等）」持續成為主要的開發來源。（「重建」與「低利用・未利用地（再開發等）」的定義詳見後文）
4.中型辦公大樓的供應趨勢
25年的中型辦公大樓供應量為9.9萬平方公尺，與過去10年的平均供應量9.8萬平方公尺相當。26年將減少至4.4萬平方公尺，未來2年的平均供應量將低於過去10年的平均值，為6.6萬平方公尺，但預計27年將再次轉為增加，達到8.8萬平方公尺。
總結
■未來的供應量呈現抑制趨勢。空置率消化的速度加快。
25年的供應量超過了100萬平方公尺，形成了大規模的供應。雖然預計26年和29年也會有同等程度的供應，但未來5年的平均供應量將低於過去20年的平均值，預計供應將呈現抑制趨勢。
未來供應受到抑制的背景，推測是受到建築成本高漲導致工期延長及計畫重新評估的影響。推高建設費用的因素包含了人力短缺等結構性且不可逆的挑戰，且這個趨勢有很高的可能性會長期化，因此未來難以預期供應會有大幅的擴張。
另一方面，需求正在強勁擴大。根據本公司的調查，新建大樓的預定率在25年完工的物件達到了9成後半，26年完工的約為8成，27年完工的超過5成，顯示出非常高的消化速度。特別是在供應量連續超過100萬平方公尺的25年和26年，空置率也順利地被吸收，證實了旺盛的租戶需求。由於空置率消化的進展等因素，租金以新建大樓為中心持續呈現上漲趨勢，並逐漸波及到現有大樓。
需求增加的背景，可列舉出疫情結束後持續的重返辦公室趨勢進一步增強。面對面溝通的價值被重新評估，增加進辦公室頻率的企業變多，使得擴充辦公室的行動浮出檯面。此外，由於人才爭奪戰的加劇，越來越多的企業將在高品質的大樓內設立辦公室視為企業成長的投資，這被認為進一步推動了向新建物件的搬遷。
就這樣，入駐率和租金都持續呈現上漲趨勢，預計目前的市場將穩健發展。關於需求，雖然可能會根據未來的外部環境而產生一定的波動幅度，但至少未來5年的供應量呈現抑制趨勢，即使考量到需求的變動，供過於求的可能性也被認為很低。
■現有物件的價值提升正在進行。入駐率與租金關係的變化