政策金利1％で東京都中古マンション市場に二極化　都心は流動性低下、住宅地は実需が支える底堅い市場へ

日本銀行は2026年6月に政策金利を1.0％に引き上げ、ゼロ金利政策の終了と新たな金融環境への転換点を迎えました。この利上げは住宅ローン金利や事業用融資金利の上昇を通じて不動産市場に影響を与え、特に中古マンション市場では購入者の資金調達コスト増加が住宅取得能力や投資採算性に影響を及ぼす可能性があります。

東京都の中古マンション市場は、これまで急激な価格上昇と高い流動性を維持してきましたが、2025年以降、高価格帯マンションを中心に在庫の積み上がりや販売期間の長期化といった変化の兆しが見られます。本稿では、政策金利の上昇が東京都23区の中古マンション市場に与える影響を、「販売期間」と「値下げ回数」という流動性指標を用いて検証します。

東京都23区全体では、2025年初旬まで販売期間、値下げ回数ともに減少傾向にあり、市場の基礎体力は依然として強いことが示されています。政策金利が0.25％に引き上げられた2024年中盤以降もこの傾向は大きく変わらず、住宅ローン金利の上昇を吸収できる実需が存在し、市場全体の流動性への影響は限定的でした。人口流入や住宅取得ニーズの高さに支えられ、実需マーケットは底堅く推移しました。

しかし、政策金利が0.75％に引き上げられた2025年末以降、状況は変化し始めました。販売期間自体は大きく悪化していませんが、値下げを実施する物件の割合が増加し、売主が価格調整を行うことで成約に至るケースが増えています。これは「待っていれば売れる市場」から「価格調整を行うことで売れる市場」へと、売主の姿勢が変化し始めていることを示唆しています。政策金利が1.0％となった現在、この傾向はさらに進む可能性がありますが、東京都23区全体の流動性は依然として歴史的に見て高い水準にあり、市場全体が急激に悪化するというよりは、過熱していた市場が正常な状態へ戻る過程と捉えることもできます。

一方、高価格帯マンションが集まる都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では、より早い段階から市場の変化が確認されています。政策金利が0.25％に引き上げられた2024年中盤以降、販売期間の長期化と値下げ頻度の増加が始まっています。これは、金利上昇だけでなく、再開発への期待や海外投資マネーの流入、超低金利環境を背景とした価格急騰が実需層の購買力を上回り、購入できる層が限定されたことが要因と考えられます。供給が増え始めた局面で価格調整が必要となり、流動性低下の大きな要因となっています。

この傾向は湾岸エリアでさらに顕著です。近年、新築供給や大型再開発への期待から中古価格も大きく上昇しましたが、転売目的や資産運用目的の保有も多く、市場環境の変化を受けやすい特徴があります。政策金利が0.75％となった2025年末以降、値下げ頻度が急増し、価格を維持したままでは成約しにくい状況が広がっています。高額物件ほど住宅ローン金利上昇による返済額への影響が大きいため、購入希望者は慎重になっています。都心5区や湾岸エリアでは、「価格高騰による需要の一巡」と「金利上昇による購入力の低下」が