【時隔73個月下跌】東京市中心3區公寓市場發生了什麼事？絕對不能誤判的公寓市場現況
Key facts
- 【時隔73個月下跌】東京市中心3區公寓市場發生了什麼事？絕對不能誤判的公寓市場現況
- 首都圈中古公寓的合約單價時隔73個月下跌，其中市中心3區的跌幅尤為明顯。這顯示市場正從價格上漲轉向重視流動性，導致部分高價物件出現庫存積壓問題。
- Source: PR Times
- Date: 2026年6月13日
Direct answer
首都圈中古公寓的合約單價時隔73個月下跌，其中市中心3區的跌幅尤為明顯。這顯示市場正從價格上漲轉向重視流動性，導致部分高價物件出現庫存積壓問題。
- Citation
- 【時隔73個月下跌】東京市中心3區公寓市場發生了什麼事？絕對不能誤判的公寓市場現況 (2026年6月13日), PR Times
- Source
- PR Times
- Date
- 2026年6月13日
首都圈中古公寓的合約單價時隔73個月下跌，其中市中心3區的跌幅尤為明顯。這顯示市場正從價格上漲轉向重視流動性，導致部分高價物件出現庫存積壓問題。
📋 文章處理履歷
- 📰 發表: 2026年6月13日 02:00
- 🔍 收集: 2026年6月12日 17:21
- 🤖 AI分析完成: 2026年6月12日 18:15（收集後54分鐘）
從價格上漲到重視流動性的時代
根據東日本不動產流通機構的REINS Tower Report，2026年5月首都圈中古公寓的合約單價（與前年同月比）時隔73個月出現下跌。自新冠疫情以來，首都圈中古公寓市場持續上漲，但此次數據顯示這一趨勢可能開始發生變化。
特別是從該機構公布的區域數據來看，交易量大的市中心3區（千代田區、中央區、港區）的合約單價跌幅相對較大，令人印象深刻。
過去，東京市中心區域受惠於國內富裕階層、海外投資者以及高收入雙薪家庭等多樣化需求的支持，價格持續上漲。然而，目前市場似乎正從「價格上漲的市場」轉變為「考驗價格與流動性平衡的市場」。
指標性公寓出現庫存堆積
下圖顯示了平均價格在8,000萬日圓以上指標性高價公寓的庫存趨勢。
資料來源：Fukushima Research 加工自 Google Maps
紅色標記：庫存減少趨勢（流動性高）
黃色標記：庫存持平（流動性標準）
藍色標記：庫存增加趨勢（流動性下降）
從這個分布來看，港區和中央區灣岸區域等過去帶動價格上漲的指標性公寓群中，藍色標記格外顯眼。
這些區域除了自住需求外，還有大量的投資需求和外資流入。在價格上漲階段，需求超過供給，只要一上市就能在短時間內成交。
然而，目前儘管掛牌出售的物件數量增加，但成交數量並未同步增長，結果導致庫存堆積。
這並非單純的「公寓過剩」問題。
更可能是市場參與者預期的價格，與實際考慮購買的需求者能接受的價格之間產生了差距。
周邊住宅區的流動性得以維持
有趣的是，即使在同一個市中心區域，指標性公寓周邊的住宅區卻確認到許多黃色標記。
這意味著市場整體需求並未消失，仍維持一定的流動性。
例如，灣岸區域的超高價塔式公寓庫存正在增加，但其周邊的住宅區和中價位公寓的交易相對穩定。
這與其說是市場走弱，不如說是需求者對價格做出了更嚴格的判斷所致。
換句話說，市場可能正從「任何物件都能賣出」的行情，轉變為「適當價格的物件才能被選中」的行情。
從庫存趨勢看市場變化
此外，我們隨機選取庫存增加的指標性公寓，分析了銷售價格與庫存趨勢的關係。以下為一例說明。
資料來源：Fukushima Research
上圖中的藍色標記為預估成交，橘色標記為銷售中。
下圖為庫存量的推移。
該物件的庫存量在2021年7月至2024年5月期間維持在極低的水平。
庫存少意味著市場流通的單位數也少，因此成交數量本身也有限。故預估成交的藍色標記數量也較少。
但當時的市場狀況是，只要一上市就能在短時間內售出，流動性非常高。
然而，2024年6月以後情況發生了變化。
資料來源：Fukushima Research
市場庫存開始逐漸堆積，但預估成交的藍色標記幾乎沒有增加。
也就是說，新上市的單位未能成交，就這樣積壓在庫存中。
零利率解除與市場心理的變化
這個時機可能並非偶然。
2024年7月，日本銀行實際上解除了實質零利率政策。
日本的房地產市場長期以來一直受益於超低利率環境。因此，不僅是房屋貸款使用者，房地產投資者和資產家在做投資判斷時，也都有「低利率將持續」的預設。
然而，隨著進入利率上升階段，未來房屋貸款負擔的增加以及預期報酬率的重新評估，開始改變了市場參與者的心理。
此外，2026年1月左右庫存增加加速。
這個時期，政策利率上升到1%左右，加上中國經濟減速以及中國投資者和入境需求的變化等因素疊加。
過去支撐東京市中心高層公寓市場的部分投資需求可能開始減弱。
調整發生在「特定價格區間」，而非「整個市場」
從該物件來看，根據實際成交情況推測，2024年7月左右的每坪單價是一個到達點。
然而，之後隨著市場環境趨嚴，賣方持續以過去最高價為前提進行定價。
結果導致市場無法接受，庫存不斷增加。
未來，這類物件可能會進行一定程度的價格調整。
但是，這種調整預計不會波及整個市場，而是集中在部分價格過度上漲的指標性公寓。
這是因為，對於自住者能負擔的價格區間的住宅區或居住需求高的區域，仍然存在需求。
走向「正常化」而非「崩盤」的市場
最近，「房地產泡沫破裂」或「公寓價格暴跌」等聳動的詞彙越來越常出現在眼前。
然而，從這次數據中讀取到的，並非整個市場的崩潰，而是部分高價公寓出現價格調整的跡象。
甚至可以看作是，原本因過度價格上漲而難以購買的市場，正逐步接近自住者能夠負擔的水平的過程。
東京市中心的住宅需求本身並未消失。人口聚集、就業聚集、再開發、交通便利性等市中心的優勢依然存在。
重要的是，不要採取「市中心公寓都會下跌」、「公寓價格會暴跌」等極端看法，而是要仔細辨別各區域、各物件的流動性和供需關係。
未來的東京中古公寓市場，可能會從重視價格上漲率的時代，轉變為重視流動性的時代。庫存的動向，將是能最快反映這種變化的重要指標之一。
根據東日本不動產流通機構的REINS Tower Report，2026年5月首都圈中古公寓的合約單價（與前年同月比）時隔73個月出現下跌。自新冠疫情以來，首都圈中古公寓市場持續上漲，但此次數據顯示這一趨勢可能開始發生變化。
特別是從該機構公布的區域數據來看，交易量大的市中心3區（千代田區、中央區、港區）的合約單價跌幅相對較大，令人印象深刻。
過去，東京市中心區域受惠於國內富裕階層、海外投資者以及高收入雙薪家庭等多樣化需求的支持，價格持續上漲。然而，目前市場似乎正從「價格上漲的市場」轉變為「考驗價格與流動性平衡的市場」。
指標性公寓出現庫存堆積
下圖顯示了平均價格在8,000萬日圓以上指標性高價公寓的庫存趨勢。
資料來源：Fukushima Research 加工自 Google Maps
紅色標記：庫存減少趨勢（流動性高）
黃色標記：庫存持平（流動性標準）
藍色標記：庫存增加趨勢（流動性下降）
從這個分布來看，港區和中央區灣岸區域等過去帶動價格上漲的指標性公寓群中，藍色標記格外顯眼。
這些區域除了自住需求外，還有大量的投資需求和外資流入。在價格上漲階段，需求超過供給，只要一上市就能在短時間內成交。
然而，目前儘管掛牌出售的物件數量增加，但成交數量並未同步增長，結果導致庫存堆積。
這並非單純的「公寓過剩」問題。
更可能是市場參與者預期的價格，與實際考慮購買的需求者能接受的價格之間產生了差距。
周邊住宅區的流動性得以維持
有趣的是，即使在同一個市中心區域，指標性公寓周邊的住宅區卻確認到許多黃色標記。
這意味著市場整體需求並未消失，仍維持一定的流動性。
例如，灣岸區域的超高價塔式公寓庫存正在增加，但其周邊的住宅區和中價位公寓的交易相對穩定。
這與其說是市場走弱，不如說是需求者對價格做出了更嚴格的判斷所致。
換句話說，市場可能正從「任何物件都能賣出」的行情，轉變為「適當價格的物件才能被選中」的行情。
從庫存趨勢看市場變化
此外，我們隨機選取庫存增加的指標性公寓，分析了銷售價格與庫存趨勢的關係。以下為一例說明。
資料來源：Fukushima Research
上圖中的藍色標記為預估成交，橘色標記為銷售中。
下圖為庫存量的推移。
該物件的庫存量在2021年7月至2024年5月期間維持在極低的水平。
庫存少意味著市場流通的單位數也少，因此成交數量本身也有限。故預估成交的藍色標記數量也較少。
但當時的市場狀況是，只要一上市就能在短時間內售出，流動性非常高。
然而，2024年6月以後情況發生了變化。
資料來源：Fukushima Research
市場庫存開始逐漸堆積，但預估成交的藍色標記幾乎沒有增加。
也就是說，新上市的單位未能成交，就這樣積壓在庫存中。
零利率解除與市場心理的變化
這個時機可能並非偶然。
2024年7月，日本銀行實際上解除了實質零利率政策。
日本的房地產市場長期以來一直受益於超低利率環境。因此，不僅是房屋貸款使用者，房地產投資者和資產家在做投資判斷時，也都有「低利率將持續」的預設。
然而，隨著進入利率上升階段，未來房屋貸款負擔的增加以及預期報酬率的重新評估，開始改變了市場參與者的心理。
此外，2026年1月左右庫存增加加速。
這個時期，政策利率上升到1%左右，加上中國經濟減速以及中國投資者和入境需求的變化等因素疊加。
過去支撐東京市中心高層公寓市場的部分投資需求可能開始減弱。
調整發生在「特定價格區間」，而非「整個市場」
從該物件來看，根據實際成交情況推測，2024年7月左右的每坪單價是一個到達點。
然而，之後隨著市場環境趨嚴，賣方持續以過去最高價為前提進行定價。
結果導致市場無法接受，庫存不斷增加。
未來，這類物件可能會進行一定程度的價格調整。
但是，這種調整預計不會波及整個市場，而是集中在部分價格過度上漲的指標性公寓。
這是因為，對於自住者能負擔的價格區間的住宅區或居住需求高的區域，仍然存在需求。
走向「正常化」而非「崩盤」的市場
最近，「房地產泡沫破裂」或「公寓價格暴跌」等聳動的詞彙越來越常出現在眼前。
然而，從這次數據中讀取到的，並非整個市場的崩潰，而是部分高價公寓出現價格調整的跡象。
甚至可以看作是，原本因過度價格上漲而難以購買的市場，正逐步接近自住者能夠負擔的水平的過程。
東京市中心的住宅需求本身並未消失。人口聚集、就業聚集、再開發、交通便利性等市中心的優勢依然存在。
重要的是，不要採取「市中心公寓都會下跌」、「公寓價格會暴跌」等極端看法，而是要仔細辨別各區域、各物件的流動性和供需關係。
未來的東京中古公寓市場，可能會從重視價格上漲率的時代，轉變為重視流動性的時代。庫存的動向，將是能最快反映這種變化的重要指標之一。
常見問題
東京的公寓價格未來會如何發展？
預計價格調整將主要集中在部分高價物業，而非整個市場。市場將轉向重視流動性的時代。
現在是購買東京市中心公寓的好時機嗎？
市場正從價格上漲轉向重視流動性。仔細評估各區域和物業的流動性及供需關係至關重要。
利率上升會影響公寓市場嗎？
是的，零利率政策解除後的升息影響了房屋貸款負擔和投資決策，改變了市場情緒。
為什麼有些公寓的庫存正在增加？
賣方預期價格與買方可接受價格之間出現了差距。人們傾向於選擇價格合理的物業。
未來選擇公寓時，什麼是重要的？
不僅要關注價格，還要仔細分析各區域的流動性和物業的供需關係，選擇價格合理的物業至關重要。