山手線內部中古屋庫存增加：庫存數據揭示「遠離都心」與需求轉移的開端

【調查概要】

調查期間：2024年1月～2026年3月

調查機構：Mansion Research 株式會社

調查對象：東京都23區內的中古屋（二手公寓）

樣本案例數：182,367件

調查方法：蒐集公開的中古屋出售資訊，並進行統計處理與彙整。

從庫存數據看中古屋市場的變化

在中古屋市場中，「庫存」的動向是一項非常重要的指標。儘管成交價格與房價漲幅容易吸引眾人目光，但實際上，透過觀察市場上有多少物件滯留，或是哪種類型的物件開始面臨滯銷，可以更真實地掌握需求端的變化。

特別是近年來的首都圈中古屋市場，光看價格難以察覺的「需求質變」，已經開始顯現在庫存數據上。

東京都正在發生的「庫存激增」現象

觀察東京都的中古屋市場，近期可以發現明顯的變化。

過去在東京都心部，即使價格上漲，需求依然不減，特別是在東京灣區與大型塔式公寓，高價交易持續進行。然而在近期，高價位公寓的掛牌出售件數急遽增加，伴隨而來的便是市場庫存開始大量堆積。

其中最明顯的特徵，就是大型塔式公寓轉售戶數的增加。在過去的行情上漲階段，出於「買了就會漲」的預期心理，市場上存在一定數量的投資與投機性收購。然而，當價格上漲超過一定水準後，以獲利了結或出場策略為考量的賣壓增加，導致市場供給量急遽上升。

照理來說，即使供給增加，只要需求更加強勁，庫存就不會增加。但是目前的東京都，需求無法跟上供給增加的速度，結果導致庫存激增。換句話說，相較於「想賣的人」，「想買的人」正在相對減少，由此可知市場正逐漸從過去的賣方優勢轉變。

開始滯銷的是「高單價物件」

更值得注意的是，目前開始滯留在庫存中的物件「內容」。

近期出現流動性下滑的，主要屋齡較新的高價物件以及室內面積較大的住宅。這些物件原本每坪單價就高，總價也容易變得龐大。特別是在東京都心部，過去幾年來中古屋價格急遽上漲，已經大幅超越了傳統自住客（剛性需求）能夠負擔的價格帶。

過去，具備「屋齡新」、「寬敞」、「地處都心」等條件的物件，即使價格昂貴也能相對順利地成交。但現在，受到房貸利率上升與生活成本增加的影響，自住客的購屋能力已逐漸顯露極限。結果在市場上，「越是高價位的物件，銷售期越容易拉長」的趨勢變得十分鮮明。

與其說這單純是人氣下滑，不如將其視為「價格上漲的速度開始超越了自住需求的容忍範圍」更為合理。特別是在總價超過1.5億至2億日圓的區間，購買對象受到極大侷限，供需平衡的變化更容易以庫存增加的形式表現出來。

此外，根據指標性高價公寓（平均價格8,000萬日圓以上）的庫存推移視覺化數據，特別是在高價物件集中的山手線內部與東京灣區，庫存增加趨勢（流動性下降）相當明顯。這暗示著，對於過去引領市場的都心與灣區塔式公寓群而言，需求已經難以跟上價格上漲的步伐。

另一方面，在與都心相比價格水準相對較低的都心周邊區域，有許多公寓的庫存量維持在一定數量並穩定推移。這顯示出重視購屋預算的自住客，可能已開始從「都心一級戰區」流向「可通勤至都心的周邊住宅區」。

也就是說，目前的中古屋市場並非處於「所有區域都一致放緩」的狀態，而是進入了「價格漲幅過高的區域」與「維持在自住客可負擔價格帶的區域」之間，流動性開始出現明確落差的階段。

周邊三縣的庫存持續減少

另一方面，觀察埼玉縣、千葉縣與神奈川縣的中古屋市場，則呈現與東京都截然不同的動向。與都心部庫存增加的狀況相反，由於自住客的流入，這三個周邊縣市在穩定需求的支撐下，庫存呈現減少或穩定的趨勢。