【公寓市場】「第二個大井町」在哪裡？探索都心周邊潛力區域

調查概要 調查期間：2015年1月～2026年3月 調查機構：Mansion Research 調查對象：東京都23區內二手公寓 樣本案例數：626,836 案例調查方法：收集公開的二手公寓銷售資訊並進行統計處理和彙總。

大井町再次受到關注的原因 近年來，大井町車站周邊相繼進行了大規模再開發，其中象徵性的「大井町Tracks」盛大開幕，為整個城鎮帶來了巨大的熱潮。大井町原本就因其優越的交通便利性而受到好評，但透過再開發強化了商業和居住功能，使城鎮的魅力更上一層樓。在二手公寓市場中，大井町近年來也以價格大幅上漲的代表性區域而聞名。

另一方面，在房地產市場中，重要的是「下一個哪個區域會像大井町一樣出現價格波動」的視角。不僅僅是追逐價格已經大幅上漲的區域，透過分析具有相似結構條件的區域，可以識別出未來具有高潛力的地區。因此，本次我們將深入探討大井町價格上漲的原因，並考察可能成為「第二個大井町」的區域。

大井町二手公寓價格飆升至與都心相當的水平 資料來源：Fukushima Soken 首先，讓我們看看大井町車站周邊二手公寓的價格趨勢。從2001年以後建造的二手公寓每坪單價趨勢來看，與都心五區相比，大井町的絕對每坪單價水平仍然較低。然而，值得注意的是其價格上漲的曲線。特別是在2024年至2025年間，它顯示出接近都心五區水平的急劇價格上漲，表明都心標準的價格形成正在進展。

這不僅僅是局部地區的人氣化，而是表明「都心價格飆升的溢出效應」正在發生。近年來，東京都心部的新建和二手房價格均顯著上漲，特別是對於首次購房者和自住需求者來說，在都心五區購房的門檻大幅提高。結果，需求被認為流入了對都心交通便利性高，且相對價格較低的半都心區域。大井町正是其中的代表性例子。

大規模公寓供應推動了城市價值 資料來源：Fukushima Soken 此外，大井町在2018年至2019年間集中供應了大量公寓。從每年的新建竣工數和平均新建戶數來看，在此期間供應了多個平均戶數較多的大型公寓，表明整個城市的住宅供應量有所增加。

一般來說，大規模公寓開發不僅僅是增加住宅供應。透過供應一定戶數以上的塔式公寓或大型住宅，城市形象本身也會發生變化。商店構成和生活動線也會改變，居住人口增加也會促進商業聚集。此外，一定收入以上居民的流入會形成區域品牌，在二手市場中也更容易產生價格推動效應。

大井町的情況也是如此，大規模開發帶來的城市實力提升、都心價格飆升帶來的替代需求，以及可利用JR京濱東北線、臨海線、東急大井町線的交通便利性，共同產生了協同效應，導致了價格上漲。特別是前往品川、大崎、東京方向的交通便利性，與辦公室回歸的趨勢高度契合，吸引了大量需求，尤其是雙薪家庭。

目前流動性下降的跡象 下圖顯示了象徵性公寓（平均價格8000萬日元以上）的庫存趨勢。 紅色點：庫存減少趨勢（流動性高） 黃色點：庫存穩定（流動性普通） 藍色點：庫存增加趨勢（流動性低） 資料來源：Fukushima Soken數據（使用Google地圖）

然而，從目前的市場來看，也開始出現一些變化的跡象。觀察象徵性公寓，即平均價格8,000萬日元以上的代表性物業的庫存趨勢，最近藍色點，即庫存增加趨勢的物業，變得有些顯眼。

這是一個重要的信號。庫存增加意味著銷售未能跟上待售物業的數量。換句話說，流動性正在下降，價格上漲階段可能開始趨於平緩。當然，這並不意味著價格會立即轉為下跌，但它表明市場正從迄今為止的快速價格上漲階段，逐漸進入一個平靜期。

成為「第二個大井町」所需的三個條件 那麼，未來哪個區域可能成為「第二個大井町」呢？ 重要的條件是： 1：近期大規模開發活躍進行中。 關鍵詞：