中央區出現異狀，家庭戶數成長急踩煞車 灣岸泡沫失速的徵兆

【調查概要】

調查期間：2023年1月～2026年3月
調查機構：公寓研究（Mansion Research）
調查對象：東京都23區內中古公寓
樣本案例數：234,621件
調查方法：收集公開的中古公寓出售資訊進行統計處理與彙整

都心中古公寓市場可見的「過熱」及其副作用

近來，東京都23區的中古公寓市場出現了史無前例的價格飆漲。這種上漲並非單純實質需求累積所致，更強烈地是反映在低利率環境與資產通膨預期的背景下，投資與投機資金流入的層面。結果，雖然買賣件數表現活躍，但可以說其內情是因「實質需求與投資混雜」而導致的畸形繁榮。

然而，從市場永續性的觀點來看，這種過度的價格上漲伴隨著副作用。特別是對實質需求客群而言，超過可購買價格區間的情況增加，成為導致需求減退的因素。也就是說，價格上漲本身已開始轉變為抑制新需求的結構，這一點非常重要。

家庭戶數數據顯示的「需求減速訊號」

來源：東京都廳數據由福嶋總研加工

能佐證這類市場變化的，是東京23區各區域家庭戶數增加率的推移。從令和5年（2023年）到令和7年（2025年），所有區域的家庭戶數本身皆比前一年增加，維持著人口與家庭流入的基調。

另一方面值得注意的是其「增加率的變化」。在令和6年（2024年），與令和5年相比，都心5區（千代田區、中央區、港區、新宿區、澀谷區）及其周邊區域的家庭戶數增加率出現了明確的放緩（表右）。更甚者，在令和7年，這種減速已波及幾乎23區全境，形成了一個從過去作為火車頭的都心部到外圍區域都一致「踩煞車」的格局。

這暗示了住宅價格的上漲影響了居住選擇，並為遷入與組成家庭的決策帶來了變化的可能性。

在中央區顯現的減速象徵性動向

特別顯著的是中央區的動向。即使在令和7年家庭戶數本身有所增加，但其增加率的下滑幅度在23區內也顯得格外巨大，可以說成為了「減速的象徵性區域」。

一直以來，中央區與千代田區、港區相比，價格帶相對有划算的感覺，因此強烈吸引了實質需求客群的支持。此外，由於其都心地段以及灣岸再開發的未來潛力，也具備容易吸引投資需求流入的特徵。

然而，這個「實質需求與投資共存的結構」，正是在價格上漲階段產生加速度漲價的因素。特別是佔中央區中古公寓供給3至4成的灣岸地區，價格上漲的速度非常驚人，其結果是推動了需求的篩選，流動性下降的情況已經浮現。

灣岸地區流動性下降的實態

來源：福嶋總研

觀察中央區灣岸地區的市場動向，其變化更為鮮明。2024年中旬以後，銷售期間（從開始出售到成交的天數）變長，同時降價次數也呈增加趨勢。這意味著即使賣方進行價格調整，仍然難以找到買家的狀況，也就是市場流動性正在下降。

灣岸地區過去除了高所得家庭的實質需求外，也透過吸收海外投資者的需求而達成了急劇的價格上漲。然而，目前伴隨利率上升而來的資金調度成本增加壓迫了購買力，特別是實質需求客群的需求減退尤為顯著。加上投資資金的流入也逐漸觸頂，可以看出「買家基層」正在縮小的狀況。

更值得注意的是，這種流動性下降並不侷限於灣岸地區。在中央區內的內陸地區，2025年中期以後也確認到了銷售天數拉長以及降價次數增加的情況。

這些地區過去作為伴隨灣岸地區價格飆漲的「替代需求」接收地而聚集了人氣，但隨著需求的流入價格也跟著上漲，結果產生了同樣的供需平衡崩壞。也就是說，即使發生了區域間的價格轉移，只要整體的價格水準漲得過高，最終在結構上都將面臨相同的課題。

蔓延至23區全境的「價格主導減速階段」

在中央區顯現的動向，絕非暫時性的現象，而應被視為正在蔓延至東京都23區整體的結構性變化的一環。雖然家庭戶數本身依然在增加，但其成長率已確實放緩，極有可能已經進入了住宅價格上漲抑制需求擴大的階段。

過去的市場是「價格上漲喚來更多需求」的階段，但在目前正逐漸過渡到「價格上漲導致需求減退」的階段。