2026年第一季二手公寓市場現變局，東京都心5區降價壓力增強

## ■ 2026年第一季概況：市場正悄然迎來轉捩點

時序進入2026年4月，第一季已然結束。回顧這段期間的二手公寓市場，雖然乍看之下未見重大波動，但若分區域觀察，可發現市場已開始出現明顯的扭曲。特別是在東京都心與其他地區之間，市場的溫度差正逐漸顯現。

## ■ 都心5區擴大的降價壓力

與前一季相比，最顯著的變化是都心5區的降價幅度擴大。2025年10月至12月，都心5區的二手公寓降價率為5.77%，而2026年1月至3月則上升至6.24%，創下2023年以來的新高。

更值得注意的是，此降價率自2024年7月至9月以來持續攀升。這意味著這並非一次性的調整，而是賣方被迫修正價格的結構性壓力正日益增強。過去引領價格上漲的都心5區，其供需平衡開始出現變化，這對整體市場而言是一個重要的信號。

## ■ 23區整體仍穩定推移

另一方面，若從東京23區整體來看，情況則大不相同。2026年1月至3月的二手公寓降價率為5.53%，與前一季相比僅微幅增加，整體仍處於持平的區間內。

由此可見，至少從宏觀角度看，23區市場並未出現市況急遽惡化或供需崩盤的跡象。換言之，都心5區所見的降價壓力增強，並未擴散至整個23區，而是僅限於特定區域的現象。

這種「局部調整」與「整體穩定」的對比，正是解讀當前市場的重要視角。

## ■ 流動性的變化：都心5區銷售難度增加

此外，觀察都心5區的銷售期間及降價次數趨勢，可發現兩者均呈增加趨勢。這不僅意味著價格正在降低，更代表著「即使降價也難以售出」的狀況正在發生。

與過去只要進行一定程度的價格調整就能成交的市場環境相比，可以推斷現在買方的篩選標準變得更加嚴格。除了價格，可能在地理位置、屋齡、專有面積、品牌等綜合因素上，買方都提出了更高的要求。

相對地，23區整體的銷售期間與降價次數與前一季相比並無太大差異，從流動性的角度來看也呈現持平。這說明並非市場整體流動性下降，而是流動性下降的現象僅在都心5區顯現。

## ■ 2023年後顯現的市場兩極分化

這些動向的背後，存在著自2023年後逐漸顯現的二手公寓市場結構性變化。其中尤具象徵性的是，從2023年7月到隔年7月，連續數月出現成交坪單價高於新開賣坪單價的罕見現象。

在這段期間，出現了高價位二手公寓優先售出的情況。然而，這種扭曲無法長期持續，並成為導致價格形成基礎本身產生偏差的因素。

結果，市場分裂為「由實際需求支撐的合理價格帶」和「由預期心理帶動上漲的高價格帶」，即所謂的兩極分化持續進行。

## ■ 高價格帶市場的反作用力顯現

進入2026年，這種兩極分化的影響變得更加清晰。特別是在都心5區這類高價格市場中，過去持續上漲的反作用力開始顯現。

換句話說，市場參與者原本建立在「價格會持續上漲」前提下的預期，正處於被修正的局面。在購屋考慮者方面，基於利率環境和未來不確定性，其審慎態度增強，與賣方定價之間的差距被認為正在擴大。

其結果，便體現在降價率上升、銷售期拉長、降價次數增加等指標上，顯示供需調整正在進行中。

## ■ 應如何看待未來市場？

綜上所述，目前的二手公寓市場可歸納為並非「全面下跌局面」，而是「依區域及價格帶進行篩選的局面」。特別是在都心5區，對過去上漲局面的調整已全面展開，短期內可能持續疲軟。

另一方面，23區整體依然維持著流動性，由實際需求支撐的市場仍保持堅挺。因此，未來的市場分析中，不可或缺的是更微觀的供需結構把握，而非以往「都心＝強勢」的單純框架。

市場目前正處於為下一個成長局面進行調整的階段。在此之中，哪個區域、哪個價格帶能獲得持續性需求，將成為今後的焦點。