新建公寓減少時代的選址：吸引公寓開發的新幹線車站

【調查概要】

・調查期間：2025年1月～2026年2月
・調查機構：Mansion Research
・調查對象：全國待售公寓

・樣本案例數：146,455棟
・調查方法：Mansion Research 收集的待售公寓資訊進行統計處理和彙總

建築工程費飆升導致新建公寓價格上漲

近年來，隨著建築工程費持續上漲，新建公寓價格也隨之大幅飆升。特別是近幾年的趨勢尤為顯著，理解建築成本的這種變化對於理解公寓市場的整體結構來說，是一個不可避免且重要的論點。

建築工程費平減指數顯示「實際成本」急劇上升

建築工程費平減指數是透過剔除物價波動影響來掌握「實際建築成本」變動的指標，可以捕捉到僅從名目價格難以看出的成本本質性上漲。該指數長期以來呈現緩慢上升趨勢，但在2020年前後其斜率發生了顯著變化。由於材料價格飆升、勞務費上漲以及供應鏈混亂等多重因素，建築成本急劇推高，截至2025年，與2000年相比約上漲了20%。這表明市場已進入超越單純通貨膨脹範疇的結構性成本上漲階段。

土地取得困難與供應減少的結構

除了建築成本上漲之外，公寓開發的土地取得難度也逐年增加。特別是在都市地區，優質地段的土地已大多開發殆盡，新的開發用地由於競標而容易導致取得價格飆升。另一方面，放眼地方城市，考慮到人口動態和需求預測，開發本身的成立性也變得更加嚴峻。在這種背景下，日本全國新建公寓的竣工數量呈現下降趨勢，供應正在緊縮。

開發商選拔日益嚴格的時代

在這種環境下，開發商的開發決策變得更加謹慎和選擇性。不再僅僅因為有土地就進行開發，而是強烈質疑「能否確實售罄」和「能否維持預期價格」等收益確定性，前提是需要精確評估區域潛力。特別是地方城市。