2026年第一季度，東京市中心五區中古公寓市場價格下調壓力增大，市場出現變化

■ 2026年第一季度概況：市場正悄然走向轉捩點

2026年4月已至，首個季度已迅速過去。回顧這段時間的中古公寓市場，雖然表面上看似沒有劇烈波動，但從各區域來看，扭曲現象已明顯開始浮現。特別是在東京都心部與其他區域之間，市場的溫差正逐漸顯現。

■ 都心五區降價壓力擴大

與上一季度相比，最顯著的變化是都心五區的降價幅度擴大。2025年10月至12月，都心五區中古公寓的降價幅度為5.77%，而2026年1月至3月則上升至6.24%，這是自2023年以來的新高水準。

更值得注意的是，此降價幅度自2024年7月至9月以來持續走高。這意味著，這並非單次調整，而是賣方被迫修正價格的結構性壓力正在增強。此前一直引領價格上漲的都心五區，其供需平衡開始發生變化，這對整體市場而言是一個重要的信號。

■ 23區整體市場依然穩定

另一方面，放眼整個東京23區，情況則大相徑庭。2026年1月至3月，中古公寓的降價幅度為5.53%，與上一季度相比僅微幅增長，整體呈現持平趨勢。

由此可見，至少從宏觀角度來看，23區市場並未出現市況急劇惡化或供需崩潰的跡象。這表示，都心五區所見的降價壓力增強並未波及整個23區，而是局限於特定區域的現象。

這種「局部調整」與「整體穩定」的對比，正是解讀當前市場的關鍵視角。

■ 流動性變化：都心五區物業銷售難度增加

此外，觀察都心五區的銷售週期和降價次數趨勢，兩者均呈現增加趨勢。這不僅意味著價格正在下調，更意味著「即使降價也難以銷售」的局面正在形成。

與以往只要進行一定程度的價格調整就能成交的市場環境相比，目前可以推斷買方的選擇標準變得更加嚴格。不僅是價格，還有地段、屋齡、專用面積、品牌。