山手線内側で中古マンション在庫増加。在庫が示す「都心離れ」と需要シフトの始まり

【調査概要】

調査期間：2024年1月～2026年3月

調査機関：株式会社マンションリサーチ

調査対象：東京都23区内の中古マンション

サンプル事例数：182,367事例

調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。

在庫データから見える中古マンション市場の変化

中古マンション市場において、「在庫」の動きは非常に重要な指標です。成約価格や価格上昇率に注目が集まりやすい一方で、実際には市場にどれだけの物件が滞留しているのか、あるいはどのような物件が売れ残り始めているかを見ることで、需要サイドの変化をよりリアルに把握することができます。

特に近年の首都圏中古マンション市場では、価格だけでは見えにくい“需要の質的変化”が在庫データに表れ始めています。

東京都で進む「在庫急増」という変化

東京都の中古マンション市場を見ると、ここにきて明確な変化が見られるようになっています。

これまで東京都心部では、価格が上昇しても需要が衰えず、特に湾岸エリアや大規模タワーマンションを中心に高値取引が継続してきました。しかし足元では、高額帯マンションの売出件数が急増しており、それに伴って市場在庫も大きく積み上がり始めています。

特に特徴的なのが、大規模タワーマンションにおける転売住戸の増加です。これまでの相場上昇局面では、「買えば値上がりする」という期待感から、投資・投機目的の取得も一定数存在していました。しかし価格上昇が一定水準を超えたことで、利益確定売りや出口戦略を意識した売却が増加し、市場への供給量が急増しています。

本来、供給が増えても需要がそれ以上に強ければ在庫は増えません。しかし現在の東京都では、供給増加に対して需要が追いついておらず、結果として在庫が急増しています。つまり、「売りたい人」に対して「買いたい人」が相対的に減少している状態であり、これまでのような売り手優位のマーケットから徐々に変化し始めていることが分かります。

売れ残り始めているのは「高単価物件」

さらに注目すべきなのは、現在在庫として滞留し始めている物件の「中身」です。

足元で流動性の低下が見られるのは、主に築年数の浅い高額物件や、専有面積の広い住戸です。これらの物件はもともと坪単価が高く、総額も大きくなりやすい特徴があります。特に東京都心部では、ここ数年にわたり中古マンション価格が急激に上昇してきたことで、従来の実需層が購入可能だった価格帯を大きく超え始めています。

かつては「築浅」「広い」「都心立地」という条件を備えた物件は、価格が高くても比較的スムーズに成約していました。しかし現在は、住宅ローン金利の上昇や生活コスト増加の影響もあり、実需層の購入余力には徐々に限界が見え始めています。その結果、市場では「高価格帯物件ほど売却期間が長期化しやすい」という傾向が鮮明になってきました。

これは単純に人気が低下したというよりも、「価格上昇のスピードが実需の許容範囲を超え始めた」と捉える方が自然でしょう。特に総額1.5億円〜2億円を超えるレンジでは、購入対象者が大きく限定されるため、需給バランスの変化が在庫増加という形で表れやすくなっています。

また、高価格帯マンション（平均価格8,000万円以上）の在庫推移を可視化したデータによると、特に高価格帯物件が集中する山手線内側や湾岸エリアにおいて、在庫増加傾向（流動性が低下）が目立っています。これは、これまで市場を牽引してきた都心・湾岸のタワーマンション群において、価格上昇に対して需要が追いつきにくくなっていることを示唆しています。

一方で、都心周辺部のような、都心と比較して価格水準が相対的に抑えられているエリアでは、在庫が一定数で安定推移しているマンションも多く見られます。これは、購入予算を重視する実需層が、「都心一等地」から「都心アクセス可能な周辺住宅エリア」へと流れ始めている可能性を示しています。

つまり現在の中古マンション市場では、「どのエリアでも一律に鈍化している」のではなく、「価格が上がりすぎたエリア」と、「実需が支えられる価格帯に収まっているエリア」で、流動性に明確な差が生まれ始めている局面に入っていると言えるでしょう。

周辺3県では在庫減少が続く

一方で、埼玉県・千葉県・神奈川県の中古マンション市場を見ると、東京都とは対照的な動きが見られます。都心部で在庫が増加しているのとは逆に、これらの周辺3県では実需層の流入により、安定した需要が下支えしている状況が伺えます。