人工智慧解決公寓修繕儲備金不足問題 全面檢討長期修繕計畫的新服務「AI修繕醫生」開始提供

「修繕儲備金不足」——全國有36.6%的公寓管理委員會面臨這個困擾（國土交通省「令和5年度公寓綜合調查」）。然而，其中許多情況並非單純資金不足，而是長期修繕計畫本身存在結構性問題所致。

配管保全中心株式會社（總公司：東京都千代田區，代表董事：藤田崇大）將於2026年4月5日開始提供新服務「AI修繕醫生」，利用人工智慧的力量解決這個結構性問題。透過人工智慧優化修繕計畫，利用高耐久材料和免搭鷹架工法減少過度工程，並透過設計與廠商選擇的完全分離來阻止圍標。透過這三者的整合實現，將節省不必要的修繕費用支出，並開闢新的資金來源。「AI修繕醫生」服務的初期費用為15萬日圓起，每年3萬日圓起。

【AI修繕醫生 詳細頁面】

前篇：https://haikan-hozen.co.jp/2026/03/23/solving-reserve-fund-shortage-ai-renovation-doctor-long-term-plan-part1/

後篇：https://haikan-hozen.co.jp/2026/03/23/resolving-reserve-fund-shortage-ai-repair-doctor-guide-part2/ （預計2026年4月5日公開）

【配管保全頻道（YouTube）解說影片】前篇：3月29日公開 ／ 後篇：預計4月5日公開

服務開始的背景——「修繕費用不足」的根本原因在於長期修繕計畫的結構性問題

根據國土交通省「令和5年度公寓綜合調查」，修繕儲備金相對於計畫不足的公寓佔總數的36.6%。此外，由於建築材料價格飆升和人手不足，工程費用預計每年將持續上漲5〜10%，許多管理委員會正為確保修繕資金而苦惱。

本公司每月收到來自管理委員會的約100件諮詢，其中關於「修繕儲備金不足」、「工程費用持續上漲導致長期修繕計畫與現實不符」的諮詢急劇增加。

這個問題不僅僅是「資金不足」。深入探究資金不足的原因，會發現長期修繕計畫本身存在結構性問題，因此在計畫執行過程中會出現資金不足。

• 儘管建築材料不斷進化，但仍以12〜15年週期的大規模修繕為前提（週期的盲信）

• 管理公司或設計顧問以「做了就安心」的過度規格來堆疊計畫的結構（顧問主導的過度設計）

• 透過複製貼上過去的計畫，導致計畫與公寓實際情況脫節（複製貼上計畫的局限性）

換句話說，透過改變長期修繕計畫的制定方式，與現狀相比，有可能大幅度地籌措資金。因此，「AI修繕醫生」應運而生，作為一項透過人工智慧制定長期修繕計畫，解決此結構性問題，並解決管理委員會修繕儲備金不足的服務。

為何「配管保全專家」要診斷整個修繕計畫

配管保全中心至今主要從事給排水設備的保全工作。在此過程中，我們意識到一個現實：「即使想保全配管，如果整個修繕計畫破產，也無法進行保全。」在效率低下、膨脹的長期修繕計畫下，預算被浪費在不必要的工程上，導致資金枯竭，甚至無法將預算用於與生活直接相關的生命線——真正必要的配管保全。結果，漏水事故頻繁發生，重複進行臨時性的高額維修——形成惡性循環。

為了保護配管的壽命，從根本上檢討原始資金計畫（長期修繕計畫）是不可或缺的。為了將漏水風險管理和資金計畫一體化運作，我們決定「從根本上治療整個資金計畫」。

現在是解決長期修繕計畫問題的時代——四個條件已具備

過去難以解決的長期修繕計畫問題，由於以下四個條件的具備，管理委員會能夠明智地控制成本的時代已經到來。

【1】人工智慧的登場

超越了手動作業的極限，現在可以即時進行結合物價上漲率等多個條件的精確模擬。可以根據現有數據而非過去的慣例，導出最佳計畫。

【2】建築材料的高耐久化

根據製造商的科學依據（測試結果），如果正確選擇和管理，大規模修繕的週期實際上可以延長到18年以上。

【3】免搭鷹架工法的發展

透過無人機＋紅外線、繩索作業、修復軌道工法等技術，現在可以無需搭建大規模鷹架，對所需部位進行精確檢查和修繕。

【4】發包方式的透明化

設計與廠商選擇完全分離，從結構上排除圍標和過度工程的機制已普及。管理委員會能夠以合理價格發包工程的環境已實現。

「AI修繕醫生」的三種方法

AI修繕醫生透過「改變計畫」、「改變工程」、「改變廠商選擇」這三種方法，解決長期修繕計畫的結構性缺陷，並產生可用作修繕儲備金的新資金。

【方法①】改變計畫——人工智慧による長期修繕計畫的制定與持續更新

＜導入階段＞初期費用15萬日圓起

管理委員會只需提供公寓的設計圖、過去的修繕履歷和估價單等文件即可。無需複雜的手續。其餘一切將由人工智慧和經驗豐富的負責人代為處理，並以高耐久材料為前提，制定30年以上的長期修繕計畫基本格式。也將舉辦針對委員會的說明會。

＜運營階段＞每年3萬日圓起（每年持續）

計畫並非一次性制定就結束。每年都會反映實際執行的修繕實績和最新的工程費用數據，並以該年為新的起點，從零開始重新計算30年以上的長期修繕計畫。這確保了計畫不會與實際情況脫節，始終保持「最新且準確的未來預測」，獲得一份活的設計圖。

此外，高耐久材料的耐久年限將嚴格遵守製造商官方發布的測試結果和科學依據。我們不會自行決定耐久年限。

【方法②】改變工程——高效檢查與小規模修繕的累積

我們將思維從「大規模修繕一次性修好」轉變為「需要時只修需要的部分」。透過無人機＋紅外線、繩索作業、修復軌道工法等技術的結合，實現無需鷹架成本的「分散型修繕」，並結合高耐久材料，實現18年以上的大規模修繕週期。

對於對人身危害風險最高的磁磚剝落，我們將優先管理。為此，無需在整個公寓周圍搭建巨大的鷹架。陽台和走廊側通常不需要鷹架，實際需要檢查的區域僅限於山牆和電梯牆等有限部分。

利用免搭鷹架工法，磁磚剝落檢查每戶只需5,000日圓起。我們將創造一個管理委員會「想做時，輕鬆」進行檢查的環境。

【方法③】改變廠商選擇——設計與廠商選擇的完全分離

由制定計畫的顧問也參與廠商選擇的舊有方式，是不透明成本增加的溫床。AI修繕醫生將明確區分負責不同修繕工程的公司。