上海中古屋市場回溫 專家指好房子政策重塑格局
上海中古屋市場近期回溫，2025年3月成交3.12萬間、4月2.87萬間、5月突破2.8萬間，年增31%，創6年同期新高。專家蔡為民指出，此波回暖主要受中國「好房子」政策及官方收購中古屋作為社會住宅影響，政策將市場切分為新舊兩塊，導致新房價高量跌，買氣轉向中古屋。
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- 📰 發表: 2026年6月6日 17:34
- 🔍 收集: 2026年6月6日 17:46（發表後12分鐘）
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（中央社記者廖文綺上海6日電）近期上海房市數據回升，尤其是中古屋成交量亮眼。上海房市專家指出，這波回暖與中國推動的「好房子」政策重塑房市格局，以及官方出手收購部分中古屋穩定市場有關。
據陸媒第一財經1日報導，今年以來，上海中古屋市場持續保持活躍。3月成交3.12萬間，4月成交2.87萬間，5月雖然受到「五一」假期影響，成交量仍突破2.8萬間。尤其5月數據與去年同期相比成長31%，成交規模創6年來同期新高，且剔除春節影響，已連續6個月保持在2萬間榮枯線以上。
同時，市場庫存持續收縮。據安居客上海統計，截至5月31日，上海中古屋掛牌筆數約30.92萬筆，而去年同期為37.97萬筆，一年減少超過7萬筆。
報導指出，由於同一房源經常被重複掛牌，業界通常按照1/3比例計算。以此估算真實掛牌數，去年同期上海真實在售中古屋約12.6萬間，目前已降至約10.3萬間，減少約18%。
中古屋房價也有所上漲。中國國家統計局數據顯示，今年2月至4月，上海中古屋銷售價格分別較前一個月上漲0.2%、0.4%和0.7%，漲幅連續擴大。
對於上海房市數據回升，前復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民5日接受中央社訪問時表示，這是受到「好房子」政策帶動。
他說，中國住建部去年推出的「好房子」政策，「會影響中國房地產30年」，甚至過去幾次房改的意義都沒有這次重大，「整個市場因為這一條政策被切分成兩塊」。政策出來後，過去的都是相對「不好」的房子，而新蓋的都是「好房子」。
蔡為民表示，未來新房將是「價高量跌」，例如以得房率（實際使用面積）來看，新房可能是120%，中古屋可能只有75%，賣得更貴非常合理。但問題是許多人都買不起昂貴的新房，因此這些人會轉向購買中古屋，這也導致目前中古屋成交量回升。
同時，上海中古屋市場回溫，也與上海市政府收購中古屋作為「保障性租賃住房」（社會住宅）有關。
蔡為民說，目前上海房價已跌了3成至3成5，雖然政府要助推房價有難度，但再下跌，給市場帶來的效應是「致命的」，因此政府所做的事是「穩定」，「你覺得市場還有很多庫存對不對？我政府幫你收掉」。
他分析，隨著中古屋逐步成交，對掛牌可形成一定的牽制作用，「很多人想，我先等一等，我不必現在掛，因為現在掛就是大家多殺多」。
蔡為民舉例，去年上海的情況是，掛牌量快速上升，掛牌價快速下跌；而現在掛牌價、掛牌量開始降低，「掛牌價仍然在下跌，但是下跌的幅度就沒有像之前那麼大了」。當中古屋掛牌量減少，價格又還在低位時，許多人就會考慮出手。（編輯：楊昇儒）1150606
據陸媒第一財經1日報導，今年以來，上海中古屋市場持續保持活躍。3月成交3.12萬間，4月成交2.87萬間，5月雖然受到「五一」假期影響，成交量仍突破2.8萬間。尤其5月數據與去年同期相比成長31%，成交規模創6年來同期新高，且剔除春節影響，已連續6個月保持在2萬間榮枯線以上。
同時，市場庫存持續收縮。據安居客上海統計，截至5月31日，上海中古屋掛牌筆數約30.92萬筆，而去年同期為37.97萬筆，一年減少超過7萬筆。
報導指出，由於同一房源經常被重複掛牌，業界通常按照1/3比例計算。以此估算真實掛牌數，去年同期上海真實在售中古屋約12.6萬間，目前已降至約10.3萬間，減少約18%。
中古屋房價也有所上漲。中國國家統計局數據顯示，今年2月至4月，上海中古屋銷售價格分別較前一個月上漲0.2%、0.4%和0.7%，漲幅連續擴大。
對於上海房市數據回升，前復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民5日接受中央社訪問時表示，這是受到「好房子」政策帶動。
他說，中國住建部去年推出的「好房子」政策，「會影響中國房地產30年」，甚至過去幾次房改的意義都沒有這次重大，「整個市場因為這一條政策被切分成兩塊」。政策出來後，過去的都是相對「不好」的房子，而新蓋的都是「好房子」。
蔡為民表示，未來新房將是「價高量跌」，例如以得房率（實際使用面積）來看，新房可能是120%，中古屋可能只有75%，賣得更貴非常合理。但問題是許多人都買不起昂貴的新房，因此這些人會轉向購買中古屋，這也導致目前中古屋成交量回升。
同時，上海中古屋市場回溫，也與上海市政府收購中古屋作為「保障性租賃住房」（社會住宅）有關。
蔡為民說，目前上海房價已跌了3成至3成5，雖然政府要助推房價有難度，但再下跌，給市場帶來的效應是「致命的」，因此政府所做的事是「穩定」，「你覺得市場還有很多庫存對不對？我政府幫你收掉」。
他分析，隨著中古屋逐步成交，對掛牌可形成一定的牽制作用，「很多人想，我先等一等，我不必現在掛，因為現在掛就是大家多殺多」。
蔡為民舉例，去年上海的情況是，掛牌量快速上升，掛牌價快速下跌；而現在掛牌價、掛牌量開始降低，「掛牌價仍然在下跌，但是下跌的幅度就沒有像之前那麼大了」。當中古屋掛牌量減少，價格又還在低位時，許多人就會考慮出手。（編輯：楊昇儒）1150606
常見問題
上海中古屋市場近期成交量表現如何？
2025年3月成交3.12萬間，4月2.87萬間，5月突破2.8萬間。5月成交量年增31%，創6年來同期新高，且已連續6個月維持在2萬間榮枯線以上。
「好房子」政策對上海房市有何影響？
專家蔡為民指出，該政策將市場切分為新舊兩塊，新房（好房子）得房率可達120%，價格更高但成交量下跌；中古屋（相對不好）得房率約75%，因價格較低吸引買氣，導致中古屋成交量回升。
上海市政府如何介入穩定中古屋市場？
上海市政府收購部分中古屋作為「保障性租賃住房」（社會住宅），直接減少市場庫存，對掛牌量形成牽制，有助於穩定房價。
上海中古屋掛牌量與房價有何變化？
截至5月31日，掛牌筆數約30.92萬筆，年減超過7萬筆。真實掛牌數估算約10.3萬間，年減18%。房價方面，2月至4月月增率分別為0.2%、0.4%、0.7%，漲幅連續擴大。
專家對上海房市未來趨勢的看法為何？
專家蔡為民認為，政府政策目標是「穩定」而非推升房價，因為房價再下跌將造成致命影響。隨著中古屋逐步成交，掛牌量減少且價格仍在低位，將吸引更多人考慮進場。