透過公寓用地出售與等價交換實現老舊租賃權公寓再生

旭化成房屋株式會社（總公司：東京都千代田區，代表取締役社長：大和久裕二）宣布，已作為事業合作者及買受人，參與位於福岡縣福岡市中央區新長濱團地、依據公寓重建等順利化法（※1）所定之公寓用地出售制度的公寓再生事業，並已開始拆除工程。

※1 正式名稱為「公寓重建等順利化相關法律」

≪本公寓再生之重點≫

・ 透過活用多項制度，將高難度案件事業化
針對兼具舊耐震、租賃權、複合用途、多數租賃店家等複合性課題的案件，透過活用多項制度尋求解決方案

・ 在租賃權公寓中活用公寓用地出售制度
基於決議出售建築物與租賃權，將權利集中至買受人的方式形成共識，實現老舊公寓的重建

・ 透過底地與租賃權的等價交換整理權利關係（所有權化）
將部分底地與租賃權進行等價交換，各自擁有分割後的土地，擴大開發後的選擇性

■新長濱團地 至今的歷程

新長濱團地（以下稱「本公寓」）是基地利用權為租賃權（土地所有者：福岡縣住宅供給公社）的區分所有建築物，建築物大部分由福岡縣住宅供給公社區分所有，作為公社租賃住宅供應，同時另有6名區分所有者，所有型態複雜。
該建築物於1957年（昭和32年）竣工，屬於舊耐震基準建築物，不符合現行耐震基準，且管理規約未整備，也未進行計畫性修繕，因此在維護管理與安全性方面存在課題。基於此狀況，2022年的集會中，與會者對建築物劣化與地震風險表達憂慮，並認知到未來維護困難，因此開始探討重建或出售用地等方案。

＜具體時程＞

2022/12：選定本公司為事業合作者
2023/3：集會通過公寓用地出售推進決議
2023/6：集會通過申請「需拆除認定（※2）」之決議
2023/8：取得福岡市「需拆除認定（※2）」
2024/1：取得福岡市指定本公司為買受人候選人之「買受計畫認定」
2024/3：集會通過公寓用地出售決議
2025/7：公寓用地出售組合設立認可
2026/6：拆除工程開工
2030/8：預計建築物竣工

※2 正式名稱為「拆除必要性相關認定」

■新長濱團地 概要

所在地：福岡市中央區長濱二丁目33番（地號） 福岡市中央區長濱2丁目4（住居表示）
基地利用權種類：租賃權
基地面積：1969.89㎡（登記簿記載面積）
構造・規模：鋼筋混凝土 地上6層
總樓地板面積：5506.87㎡（登記簿記載面積）
總戶數：124戶（住戶80戶 店鋪44區劃）
竣工時期：昭和32年

■本公寓再生之課題與解決方案

本公寓為租賃權公寓，因此依據公寓重建等順利化法進行權利轉換型重建時，原則上重建後仍為租賃權公寓，若要轉換為所有權，需要全體同意進行權利調整，共識形成的難度極高。此外，土地所有者為福岡縣住宅供給公社，重建時必須一體化整理制度、契約、權利等各方面。
本事業考量這些課題，在確認與土地所有者、區分所有者的共識形成以及契約、法令面的一致性後，活用公寓用地出售制度，由身為買受人的本公司先取得公寓（建築物）與租賃權，本公司拆除原有建築物後，再透過租賃權與底地的等價交換，取得部分底地。此方案使得即使案件難度高，仍能活用重建與租賃兩方面的知識，順利推動再生。

＜本公寓再生流程＞

① 活用公寓用地出售制度，將公寓與租賃權出售給本公司
② 本公司與土地所有者（福岡縣住宅供給公社）進行底地與租賃的等價交換，重新編組為兩個所有權用地
③ 本公司於自有土地上建築並分售公寓

■旭化成房屋的公寓重建措施

本公司自2000年起投入公寓重建事業，並於2011年設立專業研究機構「公寓重建研究所」。截至2026年6月1日，以事業協議書簽訂為基礎，擁有82件重建實績。本公司將運用長年累積的專業知識，針對已成為社會課題的公寓再生，致力於提供最佳解決方案與資訊發布。
今後也將以展望未來的觀點，與相關人士共同討論，為實現「安全舒適的住宅」以及維持、提升資產價值做出貢獻。