投資型套房公寓：2026年春季現況
SOZO株式會社發布了2026年4月版「全國處理業績報告」。該報告分析了785件投資型套房公寓的數據，揭示了大阪、東京、愛知、兵庫、福岡和京都六大都市圈的價格、每坪單價和實際收益率的實際情況。這份報告凸顯了在利率上升和房價居高不下的情況下，投資型物業獲利能力面臨的當前挑戰。
📋 文章處理履歷
- 📰 發表: 2026年4月27日 22:00
- 🔍 收集: 2026年4月27日 13:31
- 🤖 AI分析完成: 2026年4月27日 14:40（收集後1小時8分鐘）
SOZO株式會社（總部：大阪府大阪市中央區，代表：畠野康平）發布了「2026年4月版全國處理業績報告」，該報告彙編並分析了公司實際處理的785件投資型分割公寓數據。報告公開了大阪、東京、愛知、兵庫、福岡和京都六大都市圈的價格、每坪單價和實際收益率的實際情況，並對各城市的特性進行了分析。
[全國785件數據顯示的城市間收益率差距和持有成本變化] https://mansion-investment.jp/report_all_2026-04/
調查背景
日本央行自解除負利率政策以來，一直在逐步推進升息，且進一步升息的觀測依然強烈。與此同時，投資型套房公寓的價格持續居高不下，價格上漲未能帶來收益率改善的結構在全國主要城市日益顯著。在這種環境變化中，投資型房地產所有者重新審視其持有物業收支的趨勢增加，本公司判斷客觀發布市場實際數據至關重要，因此公布了本報告。
調查結果摘要（共785件）
按價格區間劃分的收益率結構——「房價越高，收益率越低」
對全部785件物業按價格區間進行彙總的結果清晰地表明，在所有地區都存在一個共同模式：價格上漲未能帶來收益率改善。雖然1,500萬日圓以下的物業可以確保4.86%至6.54%的收益率，但超過2,000萬日圓的物業則收斂到4.03%至4.05%，顯示價格越高，收益率越低。
各城市的市場特性——為什麼收益率差距結構不同？
即使是相同的「投資型套房公寓」，各城市的收益率水平、分布和區域差距模式也大相徑庭。以下整理出特別值得關注的區域：
東京都（中位數4.11%）：收益率差距最大
平均值（4.53%）與中位數（4.11%）的差異最大。分布範圍最廣，介於3.2%至9.9%，根據區域和屋齡產生1.5至2.5個百分點以上的差距。新建/屋齡淺（未滿10年）的收益率為3.94%，為所有城市中最低。高收益率多為屋齡超過35年的物業（平均6.61%，價格969萬日圓），反映了價格下跌。
https://mansion-investment.jp/report_tokyo_2026-04/
大阪府（中位數4.32%）：收益率最為均質
收益率的25-75%區間為4.18%至4.50%，是六個城市中最小的。市中心六個區與周邊地區的收益率差異幾乎為零（4.34% vs 4.40%），表明市場結構難以透過區域實現收益差異化。這種穩定性的反面是，在價格下跌時，透過收益率來規避風險的空間較小。
https://mansion-investment.jp/report_osaka_2026-04/
愛知縣（中位數4.73%）：六個城市中收益率最高
中位收益率4.73%是六個城市中最高的。分布也穩定在4.55%至5.08%之間，名古屋市內所有主要區域均保持在4.7%以上。每坪單價199萬日圓，價格受到抑制，而租金水平（每月72,741日圓）則高於大阪和福岡，顯示價格與租金之間有良好的平衡。
https://mansion-investment.jp/report_aichi_2026-04/
兵庫縣（中位數4.47%）：與大阪同價位，收益率具優勢
平均價格為1,705萬日圓，與大阪（1,714萬日圓）幾乎持平，但中位收益率為4.47%，比大阪高出0.15個百分點。平均租金（73,313日圓）也高於大阪（71,537日圓），表明其市場結構相對於每坪單價而言，租金較容易維持。
https://mansion-investment.jp/report_hyogo2026-04/
福岡縣（中位數4.39%）：
平均價格為1,467萬日圓，是最低的。分布範圍最大，介於3.9%至8.7%，高收益率主要來自於老舊、低價位的物業。平均租金63,946日圓是六個城市中唯一處於6萬日圓區間的，這表明租金水平本身較低是其價格低廉的背景。
京都府（中位數4.45%）：
對於屋齡較老（20-35年）的物業，收益率為5.30%、價格為1,167萬日圓，與大阪同類別（收益率4.83%、價格1,324萬日圓）相比，價格跌幅更大，對收益率的反映更為強烈。這是一個觀光城市租金支撐效果和老舊物業增值潛力並存的市場。
SOZO株式會社 代表董事 畠野康平 評論
2026年春季以後的投資型公寓市場正進入一個房價居高不下與利率上升同步進行的局面。正如本次數據所示，對於超過2,000萬日圓的價格區間，收益率正收斂到4%左右，這種價格上漲未能直接帶來收益改善的結構已經固定下來。
假設物業價格進入調整階段。
[全國785件數據顯示的城市間收益率差距和持有成本變化] https://mansion-investment.jp/report_all_2026-04/
調查背景
日本央行自解除負利率政策以來，一直在逐步推進升息，且進一步升息的觀測依然強烈。與此同時，投資型套房公寓的價格持續居高不下，價格上漲未能帶來收益率改善的結構在全國主要城市日益顯著。在這種環境變化中，投資型房地產所有者重新審視其持有物業收支的趨勢增加，本公司判斷客觀發布市場實際數據至關重要，因此公布了本報告。
調查結果摘要（共785件）
按價格區間劃分的收益率結構——「房價越高，收益率越低」
對全部785件物業按價格區間進行彙總的結果清晰地表明，在所有地區都存在一個共同模式：價格上漲未能帶來收益率改善。雖然1,500萬日圓以下的物業可以確保4.86%至6.54%的收益率，但超過2,000萬日圓的物業則收斂到4.03%至4.05%，顯示價格越高，收益率越低。
各城市的市場特性——為什麼收益率差距結構不同？
即使是相同的「投資型套房公寓」，各城市的收益率水平、分布和區域差距模式也大相徑庭。以下整理出特別值得關注的區域：
東京都（中位數4.11%）：收益率差距最大
平均值（4.53%）與中位數（4.11%）的差異最大。分布範圍最廣，介於3.2%至9.9%，根據區域和屋齡產生1.5至2.5個百分點以上的差距。新建/屋齡淺（未滿10年）的收益率為3.94%，為所有城市中最低。高收益率多為屋齡超過35年的物業（平均6.61%，價格969萬日圓），反映了價格下跌。
https://mansion-investment.jp/report_tokyo_2026-04/
大阪府（中位數4.32%）：收益率最為均質
收益率的25-75%區間為4.18%至4.50%，是六個城市中最小的。市中心六個區與周邊地區的收益率差異幾乎為零（4.34% vs 4.40%），表明市場結構難以透過區域實現收益差異化。這種穩定性的反面是，在價格下跌時，透過收益率來規避風險的空間較小。
https://mansion-investment.jp/report_osaka_2026-04/
愛知縣（中位數4.73%）：六個城市中收益率最高
中位收益率4.73%是六個城市中最高的。分布也穩定在4.55%至5.08%之間，名古屋市內所有主要區域均保持在4.7%以上。每坪單價199萬日圓，價格受到抑制，而租金水平（每月72,741日圓）則高於大阪和福岡，顯示價格與租金之間有良好的平衡。
https://mansion-investment.jp/report_aichi_2026-04/
兵庫縣（中位數4.47%）：與大阪同價位，收益率具優勢
平均價格為1,705萬日圓，與大阪（1,714萬日圓）幾乎持平，但中位收益率為4.47%，比大阪高出0.15個百分點。平均租金（73,313日圓）也高於大阪（71,537日圓），表明其市場結構相對於每坪單價而言，租金較容易維持。
https://mansion-investment.jp/report_hyogo2026-04/
福岡縣（中位數4.39%）：
平均價格為1,467萬日圓，是最低的。分布範圍最大，介於3.9%至8.7%，高收益率主要來自於老舊、低價位的物業。平均租金63,946日圓是六個城市中唯一處於6萬日圓區間的，這表明租金水平本身較低是其價格低廉的背景。
京都府（中位數4.45%）：
對於屋齡較老（20-35年）的物業，收益率為5.30%、價格為1,167萬日圓，與大阪同類別（收益率4.83%、價格1,324萬日圓）相比，價格跌幅更大，對收益率的反映更為強烈。這是一個觀光城市租金支撐效果和老舊物業增值潛力並存的市場。
SOZO株式會社 代表董事 畠野康平 評論
2026年春季以後的投資型公寓市場正進入一個房價居高不下與利率上升同步進行的局面。正如本次數據所示，對於超過2,000萬日圓的價格區間，收益率正收斂到4%左右，這種價格上漲未能直接帶來收益改善的結構已經固定下來。
假設物業價格進入調整階段。