「相続AI」公開不動產「路線價 vs 實際市價」乖離率檢查器 ── 輸入地址 AI 即時算出遺產稅估價與市場價格的差距

Mycat股份有限公司（總公司：東京都目黑區）於2026年4月14日，在其AI遺產稅模擬服務「相続AI」（https://souzoku-ai.xyz）中，公開了「路線價 vs 實際市價 乖離率檢查器」，該工具可即時計算不動產的遺產稅估價（以路線價為基準）與實際市價（市場交易價格）之間的乖離率。

工具網址：https://souzoku-ai.xyz/tools/land-gap-checker

開發背景 ── 路線價與實際市價的落差所造成的「看不見的損失」

國稅廳每年7月公布的路線價，是計算遺產稅、贈與稅的基礎。路線價據稱是以公示地價的約80%為基準設定，但根據地區和立地條件的不同，與實際不動產交易價格（實際市價）之間會產生很大的差異。

根據國稅廳的統計，土地約占遺產總額的33.0%（出處：國稅廳「令和4年分 遺產稅申報事例概要」）。儘管不動產占遺產的核心地位，但若其估價與實際情況脫節，將直接導致遺產稅的多繳或少繳。

特別是在都市地區的熱門區域，實際市價可能遠高於路線價；另一方面，在人口減少的地區，路線價可能高於實際市價，結果導致遺產稅估價高於實際情況。許多遺族在繼承發生後，才面臨「稅額比預期的高」、「即使賣掉土地也繳不出稅金」等困境。

工具功能 ── 只需輸入地址即可視覺化乖離率

「路線價 vs 實際市價 乖離率檢查器」只需輸入目標不動產的地址，AI即可計算並顯示以下資訊：

輸入項目

• 目標不動產的地址（都道府縣～地號）
• 土地面積（平方米；記載於登記簿謄本或固定資產稅通知書）
• 地目（宅地/田/畑/山林 等；若不確定，可概算為「宅地」）

AI輸出的分析結果

1. 以路線價為基準的估價額

計算目標土地前方道路的路線價乘以土地面積的基本估價額。同時顯示考慮了奥行價格修正率、不整形地修正等主要修正係數後的修正估價額。

2. 實際市價的推估範圍

參考國土交通省「不動產交易價格資訊」的最新交易數據，以上限～下限的範圍推估周邊地區的交易實績所反映的實際市價。對於數據較少的地區，將輔助性地使用公示地價的推估值，並同時顯示推估精度。

3. 乖離率與影響模擬

將路線價估價額與實際市價推估值之間的差異計算為乖離率（%）。進一步結合基礎扣除額（3,000萬日圓＋法定繼承人數×600萬日圓），以概算模擬方式呈現此乖離對遺產稅額的影響程度。

4. 區域別乖離趨勢圖

以顏色區分的圖表顯示目標地區周邊區域路線價與實際市價的乖離趨勢。可視覺化理解即使在同一市町村內，也會因距離車站的遠近或用途區域等因素導致乖離率的差異。

預期活用場景

1. 在父母健在時想掌握遺產概況時

遺產規劃常被延後，認為是「還早的事」。然而，事先掌握不動產的估價，能擴大生前贈與或準備稅款等選擇。收到固定資產稅通知書的4月～5月，是確認土地面積的方便時機。

2. 考慮遺產分割方針時

在決定「賣掉土地換現金分配」或「由某人繼承土地」時，需要同時了解路線價（影響稅額）和實際市價（影響賣價）。可作為考慮繼承人間公平分配的起點。

3. 在諮詢稅務師前整理論點時

諮詢專家時，若能提供「我家土地的路線價與實際市價有這樣的差距」等資訊，便能進行更具體的論點探討，例如廣大土地評價的適用與否、或小規模土地等特例的考量。

開發藍圖

今後預計追加可一次性分析多筆不動產的投資組合功能。多筆土地