全新發布：基於地盤風險的房地產購買決策工具

Mycat株式會社在其地盤風險診斷服務「地盤Checker」（https://jiban.xyz）中，推出了依區域視覺化呈現地盤強度數據與公告地價相關性的「相關性地圖」。工具網址：https://jiban.xyz/tools/ground-value-map

### 購屋決策中缺少了「地盤」這個變數
在評估購屋時，每個人都會確認地點、格局、價格與屋齡。然而，卻很少有人會事前調查該土地的地盤是否具備足以支撐建築物的強度。如果地盤調查結果判定為軟弱地盤，就需要進行地盤改良工程。雖然費用會因施工方法而異，但以一般的獨棟住宅來說，表層改良約需30萬至50萬日圓，柱狀改良約50萬至100萬日圓，鋼管樁則需100萬至150萬日圓左右（資料來源：國土交通省 宅地防災手冊）。這些費用通常不包含在土地購買價格中，而是購買後額外產生的成本。根據國土交通省的公告地價（2024年），即使在同一個市區町村內，地價也有很大的差異，而地盤條件正是造成差異的原因之一。軟弱地盤區域的地價通常相對較低，但若加上地盤改良費用，結果可能會與鄰近地盤良好區域的物件總費用相差無幾。

### 相關性地圖的運作原理
相關性地圖是一項將地盤N值（顯示地盤硬度的指標）與國土交通省的公告地價數據重疊顯示在同一張地圖上的工具。

**地圖上顯示的資訊**
地盤強度圖層：以顏色區分顯示地盤N值。暖色系（紅～橘）表示軟弱地盤，冷色系（藍～綠）表示良好地盤。N值是基於地盤工學會所訂定標準、會影響建築物基礎設計的數值（資料來源：地盤工學會 地盤調查方法與解說）。
地價圖層：將國土交通省的公告地價點位標繪在地圖上，並以數值顯示每平方公尺的地價。

**區域分析報告**
針對目前顯示的區域，自動產生以下分析：
- 地盤強度與地價的相關係數
- 與周邊區域地盤條件的比較
- 需要進行地盤改良的可能性（基於N值與建築物規模的估算）
- 加上地盤改良費用後的實質土地取得成本

### 地盤與資產價值的關係
地盤的好壞會對住宅的資產價值造成長期影響。首先，建築物的老化速度會改變。位於軟弱地盤上的建築物有不均勻沉陷（建築物非平均下沉而發生傾斜的現象）的風險，可能會導致建築物扭曲、門窗開關不良、外牆龜裂等問題。日本建築學會的報告指出，因不均勻沉陷造成的建築物損害與地盤條件有高度相關。其次，這會影響未來出售時的估價。在中古屋買賣中，有無地盤調查報告書會影響買方的安心感。透過活用相關性地圖的數據，可以將「這塊土地地盤條件良好」的資訊作為出售時的附加價值提出。

### 活用情境 1：在購買土地前掌握隱藏成本
在房地產入口網站上找到心儀的物件後，可透過相關性地圖確認該地址。如果是地盤軟弱的區域，可以將顯示的地盤改良預估費用加入購買預算中，計算出總費用。即使覺得「這塊土地很便宜」，但如果地盤改良需要花費100萬日圓，隔壁地盤狀況良好的土地最後算起來可能反而比較便宜。相關性地圖能在購買前將這些「隱藏成本」視覺化。

### 活用情境 2：考量地盤風險的房貸試算
在決定房貸借款金額時，除了土地與建築物費用外，是否將地盤改良費用納入是重要的決策。如果需要地盤改良費用，整體建築成本就會增加，進而影響房貸的還款計畫。若能透過相關性地圖事前掌握地盤改良的可能性，就能更順利地與金融機構進行事前諮詢，或向營造廠提出報價需求。

### 活用情境 3：作為地方政府都市計畫與防災計畫的參考資料
對於地方政府的都市計畫部門而言，將地盤條件與地價的關係視覺化在地圖上的數據，可作為判斷開發許可或制定防災計畫的基礎資料。有助於特定液化高風險區域，或檢討防災基礎設施的優先整備地區...