「退租費用過度支付診斷」新增租賃契約書 AI 讀取功能 —— 拍攝特約條款，AI 即可逐條判定「有效/無效/需確認」

株式會社 Mycat（總公司：東京都目黑區）於 2026 年 4 月 14 日宣布，在其 AI 退租費用適正診斷服務「退租費用過度支付診斷」（https://taikyo.xyz）中，新增了「契約書 AI 讀取」功能，可由 AI 對租賃契約中的特約條款進行逐條判定。使用者只需使用智慧型手機拍攝並上傳契約書的相關頁面，系統即可針對各項特約的法律有效性，即時給出「有效」、「可能無效」或「需確認」的三階段判定。

工具網址: https://taikyo.xyz/tools/contract-reader

為何需要「契約書讀取」功能？

每年 3 月至 4 月的搬家旺季過後，關於退租結算的糾紛諮詢便會激增。根據國民生活中心的數據，日本每年關於租賃住宅退租糾紛的諮詢約達 13,000 件，其中許多案例是因為房客認為「契約書上有寫特約」而被迫接受高額收費（資料來源：國民生活中心 2023 年度諮詢統計）。

本功能與以往的「租客權益檢查器」（透過選擇題診斷契約條件的工具）不同，這是一項新功能，可直接輸入契約書的特約條款文字，並根據《消費者契約法》及國土交通省的指導方針，對每一條款進行逐一判定。

國土交通省的「關於恢復原狀的糾紛與指導方針」中明確指出，特約要生效必須滿足三個要件。然而，僅憑契約書的文字，一般租客很難判斷是否符合這些要件。許多「退租費用過度支付診斷」的用戶反映，在退租時收到管理公司的報價單，翻出契約書卻看不懂條款的含義。本功能正是為了解決這些困擾而開發。

「契約書 AI 讀取」的運作機制

本工具透過以下步驟由 AI 分析契約特約：

步驟 1：拍攝並上傳契約書
使用智慧型手機相機拍攝契約書中記載特約的頁面，或上傳 PDF 檔案。透過 OCR（光學字元辨識）自動提取文字，無需手動輸入。

步驟 2：特約自動識別
AI 從文句中自動識別特約條款，並分類為以下類別：

• 清潔費用由租客負擔之特約
• 擴大恢復原狀範圍之特約
• 更換門鎖費用負擔之特約
• 冷氣清洗、榻榻米更換等個別負擔特約
• 違約金、短期解約罰則條款

步驟 3：逐條判定
針對識別出的各項特約，根據國土交通省指導方針及相關判例，顯示以下三種判定結果：

• 有效：極可能符合指導方針要件之特約。同時顯示金額合理性及租客認知方面的具體確認點。
• 可能無效：可能缺乏最高法院判例（2005 年 12 月 16 日）所要求之有效要件的特約。具體指出缺少哪些要件。
• 需確認：僅憑文字難以判定，需確認簽約時的說明狀況或個別情況之特約。

步驟 4：綜合報告
將所有特約的判定結果整理成列表，並整理出與管理公司交涉時應確認的重點。同時提供與「退租費用過度支付診斷」現有工具（退租費用模擬器、權益檢查器等）的連結，實現從契約分析到計算合理退租費用的一站式服務。

適用於以下三種場景

1. 收到退租報價單時
當收到管理公司的退租費用報價單時，請先拍攝契約書並使用本工具。您可以確認報價單的收費依據是否真的有效。例如，若契約中有 3 萬日圓的清潔費特約，但簽約時未獲口頭說明，此工具將有助於釐清特約的有效性。

2. 入住期間想掌握契約內容時
為了避免退租時手忙腳亂，入住期間準確理解契約內容至關重要。在搬家後整理好行李的空檔，先讀取契約書，即可預先掌握退租時可能產生的費用。

3. 前往不動產諮詢窗口前的準備
在向消費者生活中心或法務諮詢機構諮詢時，若能整理出契約書中哪些部分有問題，諮詢將會更順利。您可以將本工具的判定結果列印或截圖保存，作為諮詢時的參考資料。

未來更新計畫

未來預計新增功能，將拍攝的契約分析結果與退租費用模擬器的計算結果自動連動，實現「若該特約無效時的合理金額」一鍵比較。此外，透過與全國判例資料庫連動，目標是反映各地區及物件類型的判例趨勢，進一步提升判定精準度。

服務概要

• 服務名稱: 退租費用過度支付診斷
• 網址: https://taikyo.xyz
• 契約書 AI 讀取: https://taikyo.xyz/tools/contract-reader
• 營運單位: 株式會社 Mycat（東京都目黑區三田 2 丁目 7 番 22 號）
• 企業網站: https://mycat.business