「繼承AI」發布不動產「路線價 vs 實勢價格」乖離率檢查工具 —— AI 即時計算地址輸入後的遺產稅評估價值與市場價格差距

繼承AI發布不動產路線價與實勢價格乖離率檢查工具。

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株式會社Mycat（總部：東京都目黑區）於2026年4月14日，在其AI遺產稅模擬服務「繼承AI」（https://souzoku-ai.xyz）中，正式發布了「路線價 vs 實勢價格乖離率檢查工具」，可即時計算不動產的遺產稅評估價值（基於路線價）與實勢價格（市場交易價格）之間的乖離率。

工具網址: https://souzoku-ai.xyz/tools/land-gap-checker

國稅廳每年7月公布的路線價，是計算遺產稅與贈與稅的基礎。雖然路線價通常設定為公示地價的約80%，但根據地區與立地條件的不同，與實際不動產交易價格（實勢價格）之間存在巨大差異。

根據國稅廳統計，土地占遺產總額的比例約為33.0%（資料來源：國稅廳「令和4年分遺產稅申報事績概要」）。儘管不動產在遺產中占據核心地位，但若其評估價值與實際情況脫節，將直接導致遺產稅計算的過高或過低。

特別是在都市熱門區域，實勢價格往往大幅高於路線價；而在人口減少的偏鄉地區，則可能出現路線價高於實勢價格的情況，導致繼承人承擔不合理的稅負。不少繼承人在繼承發生後，才面臨「稅額比預期高」、「賣掉土地也繳不起稅」等困境。

「路線價 vs 實勢價格乖離率檢查工具」僅需輸入目標不動產地址，AI即可計算並顯示以下資訊：

輸入項目

AI輸出的分析結果

1. 基於路線價的評估價值
計算目標地正面道路路線價乘以土地面積的基本評估額。同時顯示考慮了深度價格修正率、不整形地修正等主要修正係數後的修正後評估額。

2. 實勢價格的預估範圍
參考國土交通省「不動產交易價格情報」的最新交易數據，根據周邊區域的交易實績，推算實勢價格的上限與下限範圍。在數據較少的區域，將輔以公示地價進行推算，並同時顯示預估精確度。

3. 乖離率與影響模擬
計算路線價評估額與實勢價格預估值之間的乖離率（%）。此外，根據基礎扣除額（3,000萬日圓＋法定繼承人數×600萬日圓），提示此乖離對遺產稅額影響的概算模擬。

4. 區域別乖離趨勢地圖
以顏色標示地圖，顯示目標地周邊區域的路線價與實勢價格乖離趨勢。即使在同一個市町村內，也能視覺化掌握距離車站遠近或用途地域所導致的乖離率差異。

1. 在父母健康時掌握繼承概算
繼承對策常被認為是「以後再說」的事，但提前掌握不動產評估價值，能讓生前贈與或準備納稅資金等選擇更加靈活。4月至5月收到固定資產稅通知書時，正是確認土地面積的最佳時機。

2. 研擬遺產分割方針時
在判斷「賣掉土地以現金分割」或「由某人繼承土地」時，必須同時了解路線價（影響稅額）與實勢價格（影響售價）。此工具可作為繼承人之間公平分割遺產的討論起點。

3. 在諮詢稅務師前整理重點
諮詢專家時，若能提供「我家土地的路線價與實勢價格有此落差」的資訊，將有助於針對是否適用廣大地評估或小規模宅地特例等具體議題進行深入討論。

未來計畫新增可一次分析多項不動產的投資組合功能。針對持有複數土地的情況，透過比較各地的乖離率，提供應優先進行生前贈與或應作為實物納稅的戰略性判斷依據。此外，將強化與「繼承AI」現有工具（遺產稅3秒診斷、遺產稅模擬器等）的連結，打造從不動產評估分析到遺產稅整體試算的無縫作業環境。