「退出費用多付診斷」公開租客權利檢查工具 ── AI逐條審查租賃契約特約條款並判定有效性

株式會社Mycat（總部：東京都目黑區）於AI退出費用適正診斷服務「退出費用多付診斷」（https://taikyo.xyz）中，新增發布了可檢查租賃契約書特約條款有效性的「租客權利檢查工具」。

工具網址：https://taikyo.xyz/tools/rights-checker

工具概要

退出費用糾紛中，常見以「契約書上如此記載」為由索取高額費用的情形。然而，租賃契約中所載的特約條款並非全部具有法律效力。

本工具為網頁工具，使用者輸入退出費用相關特約條款內容後，AI將依據判例判定該條款有效的可能性高低。判定基準依據國土交通省「原狀回復相關糾紛與指引（再修訂版）」及相關判例（最高裁平成17年12月16日判決等）。

輸入項目

基本資訊：

• 物件類型（公寓大樓／木造公寓／獨棟／其他）
• 簽約時間（西元年月）
• 簽約時是否接受重要事項說明
• 是否接受特約內容的個別說明

特約條款輸入（每次一條，最多10條）：

可選擇以下任一方式輸入：

方式1：選擇式輸入 ── 從常見特約條款類型中選取

• 房屋清潔費用由租客負擔的特約
• 換鑰匙費用由租客負擔的特約
• 壁紙全面更換費用由租客負擔的特約
• 榻榻米換面費用由租客負擔的特約
• 冷氣清洗費用由租客負擔的特約
• 押金充抵原狀回復費用的特約
• 不設定原狀回復費用上限的特約
• 短期解約（未滿1年）違約金條款
• 不考慮自然老化之原狀回復費用特約

方式2：文字輸入 ── 直接輸入契約書中的特約條款原文

輸出判定結果

1. 各特約條款有效性判定（3級）

針對每項條款，以下列3個等級判定有效性：

• 有效可能性高：依判例，符合適當程序與內容時通常被認定有效的類型。惟金額合理性仍需另行確認。
• 有效性存疑：與指引精神相悖，或與判例中被認定無效的類型相似。
• 無效可能性高：依判例高度可能被認定無效的類型，可能牴觸消費者契約法第10條。

2. 判定依據說明

各項判定將顯示以下依據資訊：

• 相關指引記載：國土交通省指引對該特約條款的見解。
• 參考判例要旨：針對同類特約所作裁判例之概要（最高裁平成17年12月16日判決：將通常損耗列為租客負擔的特約，若無「明確合意」則無效）。
• 與消費者契約法之關係：違反誠信原則而片面損害消費者利益之條款，依消費者契約法第10條可能被認定無效。

3. 特約有效所需條件檢核

特約獲得認定有效，一般須符合以下條件。本工具將依輸入資訊顯示是否滿足各項條件：

• 特約內容具體且明確