東京23區中古「億圓公寓」比例飆升至18.8%，港區逼近6成

以透過事業解決社會問題為宗旨的LIFULL株式會社（總部：東京都千代田區，代表取締役社長：伊東祐司，東證Prime：2120）所營運的房地產與住宅資訊服務「LIFULL HOME'S」，針對東京23區內呈現增加趨勢、流通價格超過1億日圓的「中古億圓公寓」進行了調查。

由於建材價格上漲、人工成本飆升以及都心區域地價上漲等原因，新建公寓價格持續攀升，連帶使得都心中古公寓的價格也隨之上漲。在此背景下，2025年的中古億圓公寓比例達到18.8%，與2020年的3.4%相比出現了大幅上升。該比例以都心部為中心居高不下，港區的中古億圓公寓比例更是增加到了將近6成。

東京23區 中古億圓公寓比例

我們針對刊登在LIFULL HOME'S上的東京23區中古公寓，調查了超過1億日圓的「中古億圓公寓」所佔比例。2015年僅有1.0%，2020年停留在3.4%，但在2025年已上升至18.8%，這意味著目前流通的中古公寓中，大約每5戶就有1戶是億圓公寓。

各區中古億圓公寓比例

觀察根據億圓公寓刊登比例著色的熱力圖可以發現，港區（58.6%）、千代田區（53.8%）、中央區（49.6%）位居前列，都心3區的中古公寓大約有一半成為了億圓公寓。與5年前的2020年相比，港區增加了+36.6%，千代田區增加了+33.9%，中央區增加了+43.4%，皆有超過30%的比例增長，這充分說明了都心部價格的飆升狀況。

※參考：各區中古億圓公寓比例
區 | 2015年 | 2020年 | 2025年 | 較2020年相比
港區 | 5.7% | 22.0% | 58.6% | +36.6%
千代田區 | 8.0% | 19.9% | 53.8% | +33.9%
中央區 | 0.9% | 6.2% | 49.6% | +43.4%
澀谷區 | 6.7% | 15.1% | 40.2% | +25.1%
目黑區 | 0.9% | 4.8% | 30.0% | +25.2%
文京區 | 2.0% | 2.4% | 26.6% | +24.2%
新宿區 | 0.4% | 4.1% | 26.2% | +22.1%
品川區 | 1.4% | 3.5% | 24.5% | +21.0%
江東區 | 0.0% | 0.3% | 23.2% | +22.9%
世田谷區 | 1.1% | 2.4% | 18.5% | +16.1%
豐島區 | 0.3% | 1.1% | 17.0% | +15.9%
台東區 | 0.0% | 0.9% | 10.7% | +9.8%
中野區 | 0.0% | 0.2% | 8.9% | +8.7%
杉並區 | 0.2% | 0.8% | 7.2% | +6.4%
墨田區 | 0.0% | 0.2% | 4.0% | +3.8%
荒川區 | 0.0% | 0.0% | 3.6% | +3.6%
大田區 | 0.4% | 0.1% | 3.5% | +3.4%
北區 | 0.0% | 0.2% | 2.5% | +2.3%
練馬區 | 0.0% | 0.0% | 1.5% | +1.5%
江戶川區 | 0.0% | 0.0% | 0.5% | +0.5%
板橋區 | 0.0% | 0.0% | 0.4% | +0.4%
足立區 | 0.0% | 0.1% | 0.4% | +0.3%
葛飾區 | 0.0% | 0.0% | 0.3% | +0.3%

解說：LIFULL HOME'S總研 中山登志朗

隨著日圓貶值導致建材價格飆升、缺工問題加劇造成人工成本上漲、以及地價的穩定上升，再加上伊朗局勢長期化可能引發「輕油衝擊（Naphtha shock）」全面顯現的擔憂，東京23區的新建公寓供應受到限縮，價格也維持在極高水準。此外，伴隨新建公寓價格高漲，中古公寓的價格也出現了大幅攀升，實際上億圓公寓的比例已激增至18.8%，約佔兩成。同時，中古公寓的流通量本身也在擴大，中古億圓公寓的戶數亦隨之增加。

受到「輕油衝擊」的影響，新建公寓面臨交屋時間難以預測的狀況，甚至出現大型公寓開發商向購屋者發出通知的事態。相對而言，中古公寓擁有（若無需大規模翻修）在購買後不久即可入住使用的優勢，客群基礎比新建公寓更廣泛，且根據地段和屋齡等條件擁有豐富的庫存，幾乎不會出現完全沒有符合條件物件的情況。

當公寓市場行情出現發生重大變化的可能性時，買賣雙方可根據自身意願掌控的中古公寓更容易吸引需求，進而導致供需緊張，最終成為推高價格的因素。另外，新建公寓的供應