【調査レポート】東京23区の中古億ション率が18.8%に急増、港区は約6割に到達

事業を通して社会課題解決に取り組む、株式会社LIFULL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：伊東祐司、東証プライム：2120）が運営する不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」は、東京23区で増加傾向にある、流通価格1億円以上の「中古億ション」を調査しました。

資材価格の上昇、人件費の高騰、都心エリアの地価上昇などを理由に新築マンション価格は上昇しており、連動して都心の中古マンション価格も上昇しています。そうした背景から、2025年の中古億ション率は18.8％となり、2020年の3.4％から大幅に上昇しています。都心部を中心に割合は高くなり、港区の中古億ション率は約6割にまで増加しています。

東京23区 中古億ション率

LIFULL HOME'Sに掲載された東京23区の中古マンションのうち、1億円を超える「中古億ション」の割合を調査しました。2015年は1.0%、2020年は3.4％に留まっていますが、2025年には18.8％まで上昇しており、流通する中古マンションの約5戸に1戸が億ションとなっています。

区別の中古億ション率

億ション掲載割合に応じて色づけしたヒートマップを見ると、港区（58.6%）、千代田区（53.8%）、中央区（49.6%）となっており、都心3区では中古マンションの約半数が億ションとなりました。5年前の2020年から、港区では+36.6%、千代田区では＋33.9%、中央区では+43.4％と、30%以上割合が増加しており、都心部での価格上昇を物語っています。

※参考：各区の中古億ション率
区 | 2015年 | 2020年 | 2025年 | 2020年比
港区 | 5.7% | 22.0% | 58.6% | +36.6%
千代田区 | 8.0% | 19.9% | 53.8% | +33.9%
中央区 | 0.9% | 6.2% | 49.6% | +43.4%
渋谷区 | 6.7% | 15.1% | 40.2% | +25.1%
目黒区 | 0.9% | 4.8% | 30.0% | +25.2%
文京区 | 2.0% | 2.4% | 26.6% | +24.2%
新宿区 | 0.4% | 4.1% | 26.2% | +22.1%
品川区 | 1.4% | 3.5% | 24.5% | +21.0%
江東区 | 0.0% | 0.3% | 23.2% | +22.9%
世田谷区 | 1.1% | 2.4% | 18.5% | +16.1%
豊島区 | 0.3% | 1.1% | 17.0% | +15.9%
台東区 | 0.0% | 0.9% | 10.7% | +9.8%
中野区 | 0.0% | 0.2% | 8.9% | +8.7%
杉並区 | 0.2% | 0.8% | 7.2% | +6.4%
墨田区 | 0.0% | 0.2% | 4.0% | +3.8%
荒川区 | 0.0% | 0.0% | 3.6% | +3.6%
大田区 | 0.4% | 0.1% | 3.5% | +3.4%
北区 | 0.0% | 0.2% | 2.5% | +2.3%
練馬区 | 0.0% | 0.0% | 1.5% | +1.5%
江戸川区 | 0.0% | 0.0% | 0.5% | +0.5%
板橋区 | 0.0% | 0.0% | 0.4% | +0.4%
足立区 | 0.0% | 0.1% | 0.4% | +0.3%
葛飾区 | 0.0% | 0.0% | 0.3% | +0.3%

解説：LIFULL HOME'S総研 中山登志朗

円安の進行による資材価格の高騰、人手不足の深刻化による人件費の上昇、地価の安定的上昇に加えて、イラン情勢の長期化によって「ナフサショック」が顕在化・本格化する懸念もあって、東京23区の新築マンションは供給が絞られ、価格は極めて高水準で推移しています。また、新築マンションの価格高騰に連動して、中古マンションの価格も大きく上昇しており、実際に億ション率は18.8％と約2割に急増しています。さらに、中古マンションの流通自体も拡大しており、中古億ションの戸数も増加しています。

新築マンションは「ナフサショック」の影響で引き渡し時期が読みにくい状況となり、マンションデベロッパー大手各社が購入者に通知を出す事態になりましたが、中古マンションは（大規模なリフォームをしなければ）購入後ほどなくして入居・利活用可能というメリットがあり、新築マンションよりも裾野が広く、立地や築年数などによっても在庫が豊富のため、条件に適う物件が皆無という状況にはほぼなりません。

マンション市況に大きな変化が起きる可能性が出てくると、購入・売却が当事者の意思でコントロール可能な中古マンションにニーズが集まりやすいため、需給がタイトになり、結果的に価格を上昇させる要因となります。また、新築マンションの供給が