將租賃公寓升級為飯店規格。新品牌「KYŌ RESIDENCE」誕生！將訪日旅客破4,268萬人時代的「供給不足」轉化為獲利商機。

JA三井租賃建物株式會社（總部：東京都中央區，代表取締役社長：工藤 真樹，以下簡稱「JA三井租賃建物」）與株式會社Concept K（總部：東京都澀谷區，代表取締役社長：多幾 宏平，以下簡稱「Concept K」）宣布，由Concept K企劃開發、專為訪日外國人與海外商務客打造的高品質酒店式公寓品牌「KYŌ RESIDENCE」，其第一彈項目「KYŌ RESIDENCE 新宿代代木」將於2026年7月先行開幕。

本計畫將現有的租賃公寓進行全面翻新，為東京都心結構性供給不足的「1至3個月中長期停留」市場提供全新的投資模式。本新聞稿將介紹該投資設計的邏輯與市場潛力。

本專案是邁向2026年9月正式盛大開幕的首波發布，未來也計畫公開更多高級房型單位。

▼ KYŌ RESIDENCE 官方網站
WEB：https://kyo-residence.jp/

KYŌ RESIDENCE 新宿代代木

■ 著眼點｜都心「長期停留市場」的結構性供給不足
2025年訪日外國旅客數創下歷史新高，突破4,268萬人次。2026年3月單月更達到約362萬人次（JNTO推估），增長趨勢持續，旅客的停留型態也明顯從「購物消費」轉向「體驗與停留型消費」。以停留數週至數個月的歐美人士，以及結合商務與休閒的「商務休閒客（Bleisure）」為中心，對於隱私度與生活自由度皆優於一般飯店的酒店式公寓需求正快速成長。

根據Concept K出資股東之一的E-HOUSING公司所營運的外國人租賃平台數據顯示，一年內平台上酒店式公寓的預約詢問量達約8,200件，其中約72%為「90天以內」、87%為「180天以內」的中短期停留需求。若以需求國家區分，美國與加拿大為最多，法國、德國等歐美系國家佔據上位。然而，約有三分之一的詢問因為缺乏空房資訊或審查程序繁瑣而流失至一般飯店，高品質中期停留產品的供給不足造成了巨大的機會損失。

■ 投資設計特色｜透過「可用空間最大化」實現高收益模式
本專案的核心在於打破傳統重視收納與衛浴的租賃公寓設計，依據「中短期停留者的行為模式」重新建構空間。透過削減死角空間（如過多的收納櫃、走廊、和室等），將空間集中於主要的生活區域（客餐廚 LDK），在有限的面積內創造出「壓倒性的寬敞感」。藉由重新定義空間、改變目標客群與出租方式，建構出大幅超越傳統行情、坪數租金收益高達約2倍的資產增值模式。

此外，從現有租客仍居住的階段起，逐步推進工程並轉換為酒店式公寓（SA），在確保租金收益的同時階段性提升投報率。未來更能描繪出靈活的退場策略，例如將全棟轉換為酒店式公寓（定期借家契約）後重建，或根據土地使用分區轉型為一般飯店。

■ Concept K 的優勢｜4家公司ONE TEAM的內部整合體制
高投資表現的背後，是將投資企劃、財務、設計、招租等功能不外包，由4家出資股東進行垂直整合的內部體制。此舉排除了過度依賴外部公司所造成的資訊不對稱、中間成本剝削與速度延遲，實現了從投資人視角出發的一致性決策與優良的產品品質控管。

【功能 / 負責公司 / 優勢與實績】
・投資企劃與製作：行銷地產合同會社 (Marketing Realty LLC)。具備針對機構投資者進行多重資產增值的實績。融合獨家行銷與不動產投資邏輯開發次世代資產。
・財務與資產管理 (AM)：W & Company合同會社。擁有強大的業界網絡與專案融資能力，並與機構投資者有豐富的合作經驗。
・品牌建立、設計、施工管理與營運：株式會社BARE NOTE STUDIO。展開25個專為團體旅客優化的精品飯店「illi Stays」據點。具備空間價值最大化的創造力、大幅超越業界水準的ADR/OCC實績，以及無人營運卻能獲得高滿意度的專業知識。
・行銷策略與招租：株式會社E-HOUSING。營運強大的外國人租賃平台。運用獨家演算法，不需廣告費即可透過社群（SNS）內容累計獲得破萬件詢問（內容觀看次數超過2億次）。具備每月獲得約1,500件酒店式公寓詢問的直接集客能力。