市街化調整區域中可再建築條件的認知度問卷調查

市街化調整區域原則上是不能興建住宅的地區，但事實上，只要符合一定條件，仍有可能再建築。然而，相關條件非常複雜，且一般民眾並不熟悉，導致不少人沒有意識到再建築的可能性，就放棄出售或活用土地，也不知道該向誰諮詢。為此，株式會社 Dream Planning（神奈川縣橫濱市中區／代表取締役：髙橋樹人）營運的不動產疑難解決網站 URUHOME，以對不動產有興趣的 353 名受訪者為對象，針對「是否知道市街化調整區域中可再建築的條件」進行問卷調查。調查期間為 2026 年 2 月 21 日至 3 月 16 日。受訪者中男性 199 名（約 56%）、女性 154 名（約 44%）；年齡層以 40 多歲最多，占 35.1%，其次為 30 多歲，占 28.3%。調查結果顯示，對於市街化調整區域中例外可再建築的條件，多數人明顯缺乏認知。回答「幾乎什麼都不知道」的人最多，為 171 人，占 48.4%；其次是「知道建築很困難」，為 73 人，占 20.7%；「甚至不知道市街化調整區域這個詞」為 49 人，占 13.9%。其他回答包括「知道農家可以建築」12.7%、「知道舊既有宅地可能可建築」9.9%、「知道用途變更困難但若可變更則可建築」7.4%、「知道若符合自治體開發許可基準則可建築」7.1%、「知道若符合都市計畫法第 34 條等條件則可建築」4.2%、「認為完全不能建築」2.3%，以及「知道依地點也可能建設物流設施」1.4%。總回答數為 452 件，受訪者數為 353 人。結果反映出，多數人只知道『原則上不能蓋房子』這一負面印象，卻缺乏了解例外救濟措施的機會，因此可能在未掌握原有資產價值的情況下，持有、繼承或處分不動產。選擇『幾乎什麼都不知道』的受訪者表示，是透過這次問卷才第一次知道相關資訊；也有人指出，如果條件允許再建築，就應該有效活用土地。選擇『知道建築很困難』的人則表示，雖聽過舊既有宅地、農家分家住宅或既有建物所在地等例外，但制度與各自治體條件複雜，若不諮詢專家難以判斷，也有人因預期行政程序困難而一開始就選擇放棄。對於『甚至不知道市街化調整區域這個詞』的受訪者而言，這是平常若沒有接觸不動產就不會聽到的專門用語；若突然繼承此類受限制土地，當事人很可能會不知所措。知道『農家可建築』的人，多半將其理解為農業從業者的特殊例外，而不是一般人可用來建造住宅的方式。知道『舊既有宅地可能可建築』的人，則了解既有建物所在地可能有例外，但仍普遍認為細部條件與申請程序對一般人來說難以掌握。本次調查指出，約半數對市街化調整區域可再建築條件幾乎不了解，顯示相關資訊仍未充分普及。Dream Planning 表示，未來也將從各種不動產相關觀點持續進行並發布問卷調查。URUHOME 是一個處理難以出售的利基型不動產，也就是所謂『負動產』問題的資訊網站，提供相關專欄、免費估價與出售諮詢。Dream Planning 則是一家以『解決不動產各種問題，追求人們的幸福與喜悅』為理念的不動產公司，經營空屋媒合網站、不動產 SNS『UCHIKATSU』，並在日本全國從事難以出售的特殊負動產收購與再販事業。