納入兼具環境貢獻與收益性的不動產，組成日本首個「再生建築基金」
東急不動產株式會社等七家公司共同組成日本首個「再生建築基金」，旨在將再生建築物在適當評估下流通至市場。該基金納入的「COERU渋谷道玄坂」和「COERU渋谷イースト」透過再生建築手法，將經濟耐用年數延長60年，累計超過100年，並大幅減少CO2排放和廢棄物，獲國土交通省採納並榮獲「2025年度グッドデザイン賞」及「DBJグリーンビルディング認証」。
📋 文章處理履歷
- 📰 發表: 2026年4月6日 20:00
- 🔍 收集: 2026年4月6日 11:31
- 🤖 AI分析完成: 2026年4月18日 06:22（收集後282小時51分鐘）
東急不動產株式會社（代表取締役社長：田中 辰明）、東急不動產100%出資子公司的私募基金管理公司東急不動産キャピタル・マネジメント株式會社（代表取締役社長：恒吉 毅，以下簡稱「TLCM」）、SMFLみらいパートナーズ株式會社（代表取締役社長：上田 明）、NCSアールイーキャピタル株式會社（代表取締役社長：新井 貴）、第一生命保険株式會社（代表取締役社長：隅野 俊亮）、株式會社横浜銀行（代表取締役頭取：片岡 達也）、株式會社再生建築研究所（代表取締役：神本 豊秋）特此宣布，已組成以再生建築物為對象，最長運用期間為5年的「再生建築基金」。
本基金的組成，旨在將再生建築物在適當評估下流通至市場。納入本基金的「COERU渋谷道玄坂」已有40年歷史，「COERU渋谷イースト」則是超過50年歷史的舊耐震標準建築物，透過活用基礎和柱子等主體結構，並採用再生建築手法，進行符合時代的價值提升，例如耐震性、安全性改修和用途變更等，兩者均將經濟耐用年數※1延長了60年，累計經濟耐用年數超過100年。將累計經濟耐用年數超過100年的舊耐震建築物納入基金，是日本國內首次※2的案例。此外，這兩處物業與新建物相比，工程相關的CO2排放量和廢棄物量減少了約70%※3，有助於實現脫碳社會和循環型社會。這些特點獲得了肯定，兩處物業均獲國土交通省「促進中小建築物價值提升改修投資模式調查事業」採納，並榮獲「2025年度グッドデザイン賞※４」，同時取得了環境認證之一的「DBJグリーンビルディング認証※５」。
未來，隨著被視為老舊建築物的增加，即使是屋齡已久的現有建築物，也將透過再生建築延長經濟耐用年數，大幅提升資產價值，從而解決社會問題。
※1 經濟耐用年數：除了物理性因素及功能性因素外，還考量經濟性因素，反映市場競爭力程度的年數。
※2 根據業界專業雜誌上的公開資訊及東急不動產的訪談。
※3 CO2排放量：使用住友林業的CO2計算系統「One Click LCA」計算。COERU渋谷イースト約減少66%，COERU渋谷道玄坂約減少89%。廢棄物量減少：以總樓地板面積為基礎，與新建物相比計算廢棄物量（不含主體結構）。主體結構則從估價明細中提取部分拆除量，並以單位重量計算。COERU渋谷イースト約減少74%，COERU渋谷道玄坂約減少95%。
※4 グッドデザイン賞（Good Design Award）：評估能使生活和社會更豐富的事物，已舉辦超過60年（https://www.g-mark.org/）
※5 DBJグリーンビルディング認証（DBJ Green Building Certification）：由日本政策投資銀行實施，基於ESG評估不動產永續性的認證制度（https://www.dbj.jp/service/program/g_building/index.html）
■再生建築基金
作為對環境友善物業的投資機會，東急不動產與再生建築研究所共同組成了一號基金，納入了COERU渋谷イースト和COERU渋谷道玄坂兩處物業，這些物業均經過再生建築處理。SMFLみらいパートナーズ、NCSアールイーキャピタル、第一生命保険、横浜銀行、再生建築研究所、東急不動產等公司，認同再生建築所帶來的資產價值提升和對環境問題的貢獻，因此進行了出資，並成功從兩家公司（高級貸款人：横浜銀行，夾層貸款人：商工組合中央金庫）獲得了無追索權貸款。本基金的資產管理人由TLCM擔任。
特別是，舊耐震標準的物業在金融市場上難以獲得高評價，但透過再生建築，糾正了合法性、確保了安全性，並延長了經濟耐用年數，使其獲得遠超一般老舊、舊耐震物業的評價，從而促成了本次基金的組成。
在基金運作期間，東急不動產將與設計公司和鑑定公司合作，負責提供中長期物業價值提升的建議和報告業務。將定期進行建築物狀況的進度調查，並向相關方公開運營期間的營運碳排放、建築物狀況管理和報告結果，透過對兩處物業的監測，旨在消除「對老舊物業根本性的心理不安」。
■各公司評論
◆東急不動產株式會社
東急不動產為了改變傳統上在不動產、金融業界中被評為「老舊物業」的機制，正在推動再生建築事業。以本次基金的組成為契機，我們將增加具有高資產價值的優質老舊物業的流通，提升建築存量利用的氣氛，從而建立一個在減少環境負荷的同時提升價值的永續社會模式。此外，除了對脫碳社會的貢獻外，我們作為市場領導者推動本社會模式的事業，將增加合作夥伴，創造社會影響力。
◆東急不動産キャピタル・マネジメント株式會社
東急不動産キャピタル・マネジメント本次利用了綠色金融框架※6，這是一種在投資用途上具有高度透明性的資金籌措機制。未來，我們將繼續與投資者和利害關係人建立信任，推進再生建築基金的組成和運營。
※6 預計取得株式會社日本格付研究所的第二方意見。本框架不僅限於本一號基金，旨在將再生建築基金的特殊目的公司（SPC）所籌措的貸款及匿名合夥出資的股權資金，限定用於具有環境改善效果的用途。
◆SMFLみらいパートナーズ株式會社
SMFLみらいパートナーズ作為一家擁有金融功能的事業公司，將不動產事業定位為其主要事業之一。透過提供不動產租賃、無追索權貸款、股權投資等廣泛的解決方案，我們在多個領域與客戶和商業夥伴共同創造新價值。SMFL集團致力於實現脫碳和循環型社會，並旨在透過本次投資支持環境應對和解決社會問題。未來，我們將繼續透過對租賃住宅、物流設施、辦公室、商業設施等的投融資，為實現脫碳和循環型社會做出貢獻。
◆NCSアールイーキャピタル株式會社（NECキャピタルソリューション株式會社100%子公司）
本集團以實現「次世代循環型社會」為目標，將推動脫碳社會和循環型經濟作為重要主題之一，致力於解決客戶和社會的問題。本次透過活用現有物業，兼顧環境負荷減輕和經濟性提升的措施，與本集團的目標方向一致。我們將透過本次出資等方式，推進活用現有存量的不動產領域業務擴大，並為脫碳社會做出貢獻。
◆第一生命保険株式會社
作為負責運用客戶保險費的機構投資者，我們在不動產投資領域也一直致力於實現長期穩定的運用收益，並解決有助於實現永續社會的社會問題。本基金在新建工程費用高漲的環境下，透過再生建築，實現了經濟性和環境考量的兼顧，我們認為這是一項先進的措施。
我們今後也將繼續進行像本次這樣的先進不動產投資，並精準判斷社會和市場的變化，進行不動產投資。
◆株式會社横浜銀行
我們認為，透過本次再生建築實現永續城鎮建設和減輕環境負荷的措施，其重要性將日益增加。集團整體設定了「到2030年度實現4兆日圓永續金融執行額」的永續性長期KPI，今後也將持續推動像本次這樣有助於地域社會永續發展的措施。
◆株式會社再生建築研究所
株式會社再生建築研究所秉持「將再生建築打造成一種文化的社會機制」的使命，重新評估現有存量價值，並實施跨越設計、不動產、金融的都市再生。日本的城市過去一直以重建為前提進行更新，但在工程費用高漲、脫碳化要求日益提高的背景下，活用現有存量已成為重要的社會課題。本公司透過解讀建築物的潛力，並以符合市場和用途的方式重建價值，將現有建築物從「折舊物」轉變為「持續活用的資產」。自2022年起，本公司與東急不動產建立業務合作關係，共同推動再生建築基金的成立，從構想階段就開始合作。在此次措施中，設計者本身也作為出資者參與，將設計與中長期價值創造結合，一體提升建築品質和運營成果。在建築平均壽命約為30年的情況下，我們將現有存量轉變為以100年為單位活用的前提，將再生建築這個「特殊解」資產化、普遍化，旨在讓再生建築作為一種新文化在社會中紮根。
■獲國土交通省模式調查事業採納
國土交通省為了推動許多面臨改修期的老舊不動產更新，以中小建築物為模式，實施了應對社會課題的價值提升改修方式以及掌握、發布改修效果的調查事業，本基金的兩處設施作為其模式被採納。
▼COERU渋谷イースト
針對老舊的舊耐震標準小型建築物，改修為供新創企業使用的辦公室。下層樓拆除現有陽台和外牆進行擴建，並改為玻璃帷幕，以擴大採光有效的開口面積；上層樓則進行減築，設置挑高空間和屋頂露台，以提升辦公環境。
外部委員會的評語，肯定了以下幾點：
・除了應對節能、CO2、福祉的改修外，還考量了新創企業聚集的地域特性，是一項旨在產生社會影響力的措施。
・社會影響力相關的邏輯模型製作得當，活動與影響之間的因果關係明確，這一點值得肯定。特別是，將CO2排放量和工業廢棄物量與新建物重建時進行比較並定量評估，有助於提高說服力，表現優異。
・儘管地理位置優越，但透過考量地域特性的改修內容和相應的租賃策略，即使是超過50年歷史的物業，也實現了高水準的租金，這一點值得肯定。
▼COERU渋谷道玄坂
新建時為膠囊旅館及店鋪，之後在3樓設置了桑拿，因此進行了建築物整體減築工程等。保留了附近知名度高的桑拿設施，拆除了4樓以上的外牆混凝土，設置了新的開口部以減輕重量，確保了上層樓的採光和視野。上層樓變更用途為新創企業辦公室，並已有新創企業入駐。
外部委員會的評語，肯定了以下幾點：
・轉型為新創企業辦公室，並活用現有桑拿，實現了都市辦公大樓的再生，同時兼顧了確保合法性、減少環境負荷等社會課題的措施。
・透過確保採光、辦公室設置、與桑拿的混合等，使其轉變為符合渋谷地區和當前辦公室市場的建築物，提升了物業的魅力。
・改修後的租金水準與附近新建的辦公室相當，確認了透過改修將空間性能提升至新建物水準的效果，這一點值得肯定。
國土交通省模式調查事業：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/esg_valueup.html
關於兩處物業的改修工程詳情，請參閱以下連結：
2024年10月4日發布：https://www.tokyu-land.co.jp/news/2024/001281.html
■COERU系列
「COERU」是以「RE:PLAY NATURE」為概念的都市型緊湊建築系列，以資材、資源再生對環境的考量（環境先進性）、提供彈性空間（彈性）、活用自然和素材，喚起「再生」的設計（創造性）為三大主軸。COERU渋谷イースト・COERU渋谷道玄坂採用再生建築手法，創造出與新建物不同的不動產價值。COERU系列會判斷現有設施的狀況，並在新建和再生建築兩方面進行展開。
■設施概要
▼COERU渋谷イースト
所在地：東京都渋谷區渋谷 2-6-6
建築主：東急不動產株式會社
設計者：株式會社再生建築研究所
施工者：株式會社エフビーエス
總樓地板面積：697.30 ㎡
結構・規模：RC＋S 造・地上 6 樓
竣工：1972 年（新建時）/2024 年（再生建築時）
▼COERU渋谷道玄坂
所在地：東京都渋谷區道玄坂 1-19-14
建築主：東急不動產株式會社
設計者：株式會社再生建築研究所
施工者：株式會社 GOOD PLACE
總樓地板面積：954.01 ㎡
結構・規模：SRC 造・地上 10 樓/地下 1 樓
竣工：1985 年（新建時）/2024 年（再生建築時）
本基金的組成，旨在將再生建築物在適當評估下流通至市場。納入本基金的「COERU渋谷道玄坂」已有40年歷史，「COERU渋谷イースト」則是超過50年歷史的舊耐震標準建築物，透過活用基礎和柱子等主體結構，並採用再生建築手法，進行符合時代的價值提升，例如耐震性、安全性改修和用途變更等，兩者均將經濟耐用年數※1延長了60年，累計經濟耐用年數超過100年。將累計經濟耐用年數超過100年的舊耐震建築物納入基金，是日本國內首次※2的案例。此外，這兩處物業與新建物相比，工程相關的CO2排放量和廢棄物量減少了約70%※3，有助於實現脫碳社會和循環型社會。這些特點獲得了肯定，兩處物業均獲國土交通省「促進中小建築物價值提升改修投資模式調查事業」採納，並榮獲「2025年度グッドデザイン賞※４」，同時取得了環境認證之一的「DBJグリーンビルディング認証※５」。
未來，隨著被視為老舊建築物的增加，即使是屋齡已久的現有建築物，也將透過再生建築延長經濟耐用年數，大幅提升資產價值，從而解決社會問題。
※1 經濟耐用年數：除了物理性因素及功能性因素外，還考量經濟性因素，反映市場競爭力程度的年數。
※2 根據業界專業雜誌上的公開資訊及東急不動產的訪談。
※3 CO2排放量：使用住友林業的CO2計算系統「One Click LCA」計算。COERU渋谷イースト約減少66%，COERU渋谷道玄坂約減少89%。廢棄物量減少：以總樓地板面積為基礎，與新建物相比計算廢棄物量（不含主體結構）。主體結構則從估價明細中提取部分拆除量，並以單位重量計算。COERU渋谷イースト約減少74%，COERU渋谷道玄坂約減少95%。
※4 グッドデザイン賞（Good Design Award）：評估能使生活和社會更豐富的事物，已舉辦超過60年（https://www.g-mark.org/）
※5 DBJグリーンビルディング認証（DBJ Green Building Certification）：由日本政策投資銀行實施，基於ESG評估不動產永續性的認證制度（https://www.dbj.jp/service/program/g_building/index.html）
■再生建築基金
作為對環境友善物業的投資機會，東急不動產與再生建築研究所共同組成了一號基金，納入了COERU渋谷イースト和COERU渋谷道玄坂兩處物業，這些物業均經過再生建築處理。SMFLみらいパートナーズ、NCSアールイーキャピタル、第一生命保険、横浜銀行、再生建築研究所、東急不動產等公司，認同再生建築所帶來的資產價值提升和對環境問題的貢獻，因此進行了出資，並成功從兩家公司（高級貸款人：横浜銀行，夾層貸款人：商工組合中央金庫）獲得了無追索權貸款。本基金的資產管理人由TLCM擔任。
特別是，舊耐震標準的物業在金融市場上難以獲得高評價，但透過再生建築，糾正了合法性、確保了安全性，並延長了經濟耐用年數，使其獲得遠超一般老舊、舊耐震物業的評價，從而促成了本次基金的組成。
在基金運作期間，東急不動產將與設計公司和鑑定公司合作，負責提供中長期物業價值提升的建議和報告業務。將定期進行建築物狀況的進度調查，並向相關方公開運營期間的營運碳排放、建築物狀況管理和報告結果，透過對兩處物業的監測，旨在消除「對老舊物業根本性的心理不安」。
■各公司評論
◆東急不動產株式會社
東急不動產為了改變傳統上在不動產、金融業界中被評為「老舊物業」的機制，正在推動再生建築事業。以本次基金的組成為契機，我們將增加具有高資產價值的優質老舊物業的流通，提升建築存量利用的氣氛，從而建立一個在減少環境負荷的同時提升價值的永續社會模式。此外，除了對脫碳社會的貢獻外，我們作為市場領導者推動本社會模式的事業，將增加合作夥伴，創造社會影響力。
◆東急不動産キャピタル・マネジメント株式會社
東急不動産キャピタル・マネジメント本次利用了綠色金融框架※6，這是一種在投資用途上具有高度透明性的資金籌措機制。未來，我們將繼續與投資者和利害關係人建立信任，推進再生建築基金的組成和運營。
※6 預計取得株式會社日本格付研究所的第二方意見。本框架不僅限於本一號基金，旨在將再生建築基金的特殊目的公司（SPC）所籌措的貸款及匿名合夥出資的股權資金，限定用於具有環境改善效果的用途。
◆SMFLみらいパートナーズ株式會社
SMFLみらいパートナーズ作為一家擁有金融功能的事業公司，將不動產事業定位為其主要事業之一。透過提供不動產租賃、無追索權貸款、股權投資等廣泛的解決方案，我們在多個領域與客戶和商業夥伴共同創造新價值。SMFL集團致力於實現脫碳和循環型社會，並旨在透過本次投資支持環境應對和解決社會問題。未來，我們將繼續透過對租賃住宅、物流設施、辦公室、商業設施等的投融資，為實現脫碳和循環型社會做出貢獻。
◆NCSアールイーキャピタル株式會社（NECキャピタルソリューション株式會社100%子公司）
本集團以實現「次世代循環型社會」為目標，將推動脫碳社會和循環型經濟作為重要主題之一，致力於解決客戶和社會的問題。本次透過活用現有物業，兼顧環境負荷減輕和經濟性提升的措施，與本集團的目標方向一致。我們將透過本次出資等方式，推進活用現有存量的不動產領域業務擴大，並為脫碳社會做出貢獻。
◆第一生命保険株式會社
作為負責運用客戶保險費的機構投資者，我們在不動產投資領域也一直致力於實現長期穩定的運用收益，並解決有助於實現永續社會的社會問題。本基金在新建工程費用高漲的環境下，透過再生建築，實現了經濟性和環境考量的兼顧，我們認為這是一項先進的措施。
我們今後也將繼續進行像本次這樣的先進不動產投資，並精準判斷社會和市場的變化，進行不動產投資。
◆株式會社横浜銀行
我們認為，透過本次再生建築實現永續城鎮建設和減輕環境負荷的措施，其重要性將日益增加。集團整體設定了「到2030年度實現4兆日圓永續金融執行額」的永續性長期KPI，今後也將持續推動像本次這樣有助於地域社會永續發展的措施。
◆株式會社再生建築研究所
株式會社再生建築研究所秉持「將再生建築打造成一種文化的社會機制」的使命，重新評估現有存量價值，並實施跨越設計、不動產、金融的都市再生。日本的城市過去一直以重建為前提進行更新，但在工程費用高漲、脫碳化要求日益提高的背景下，活用現有存量已成為重要的社會課題。本公司透過解讀建築物的潛力，並以符合市場和用途的方式重建價值，將現有建築物從「折舊物」轉變為「持續活用的資產」。自2022年起，本公司與東急不動產建立業務合作關係，共同推動再生建築基金的成立，從構想階段就開始合作。在此次措施中，設計者本身也作為出資者參與，將設計與中長期價值創造結合，一體提升建築品質和運營成果。在建築平均壽命約為30年的情況下，我們將現有存量轉變為以100年為單位活用的前提，將再生建築這個「特殊解」資產化、普遍化，旨在讓再生建築作為一種新文化在社會中紮根。
■獲國土交通省模式調查事業採納
國土交通省為了推動許多面臨改修期的老舊不動產更新，以中小建築物為模式，實施了應對社會課題的價值提升改修方式以及掌握、發布改修效果的調查事業，本基金的兩處設施作為其模式被採納。
▼COERU渋谷イースト
針對老舊的舊耐震標準小型建築物，改修為供新創企業使用的辦公室。下層樓拆除現有陽台和外牆進行擴建，並改為玻璃帷幕，以擴大採光有效的開口面積；上層樓則進行減築，設置挑高空間和屋頂露台，以提升辦公環境。
外部委員會的評語，肯定了以下幾點：
・除了應對節能、CO2、福祉的改修外，還考量了新創企業聚集的地域特性，是一項旨在產生社會影響力的措施。
・社會影響力相關的邏輯模型製作得當，活動與影響之間的因果關係明確，這一點值得肯定。特別是，將CO2排放量和工業廢棄物量與新建物重建時進行比較並定量評估，有助於提高說服力，表現優異。
・儘管地理位置優越，但透過考量地域特性的改修內容和相應的租賃策略，即使是超過50年歷史的物業，也實現了高水準的租金，這一點值得肯定。
▼COERU渋谷道玄坂
新建時為膠囊旅館及店鋪，之後在3樓設置了桑拿，因此進行了建築物整體減築工程等。保留了附近知名度高的桑拿設施，拆除了4樓以上的外牆混凝土，設置了新的開口部以減輕重量，確保了上層樓的採光和視野。上層樓變更用途為新創企業辦公室，並已有新創企業入駐。
外部委員會的評語，肯定了以下幾點：
・轉型為新創企業辦公室，並活用現有桑拿，實現了都市辦公大樓的再生，同時兼顧了確保合法性、減少環境負荷等社會課題的措施。
・透過確保採光、辦公室設置、與桑拿的混合等，使其轉變為符合渋谷地區和當前辦公室市場的建築物，提升了物業的魅力。
・改修後的租金水準與附近新建的辦公室相當，確認了透過改修將空間性能提升至新建物水準的效果，這一點值得肯定。
國土交通省模式調查事業：https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/esg_valueup.html
關於兩處物業的改修工程詳情，請參閱以下連結：
2024年10月4日發布：https://www.tokyu-land.co.jp/news/2024/001281.html
■COERU系列
「COERU」是以「RE:PLAY NATURE」為概念的都市型緊湊建築系列，以資材、資源再生對環境的考量（環境先進性）、提供彈性空間（彈性）、活用自然和素材，喚起「再生」的設計（創造性）為三大主軸。COERU渋谷イースト・COERU渋谷道玄坂採用再生建築手法，創造出與新建物不同的不動產價值。COERU系列會判斷現有設施的狀況，並在新建和再生建築兩方面進行展開。
■設施概要
▼COERU渋谷イースト
所在地：東京都渋谷區渋谷 2-6-6
建築主：東急不動產株式會社
設計者：株式會社再生建築研究所
施工者：株式會社エフビーエス
總樓地板面積：697.30 ㎡
結構・規模：RC＋S 造・地上 6 樓
竣工：1972 年（新建時）/2024 年（再生建築時）
▼COERU渋谷道玄坂
所在地：東京都渋谷區道玄坂 1-19-14
建築主：東急不動產株式會社
設計者：株式會社再生建築研究所
施工者：株式會社 GOOD PLACE
總樓地板面積：954.01 ㎡
結構・規模：SRC 造・地上 10 樓/地下 1 樓
竣工：1985 年（新建時）/2024 年（再生建築時）